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segunda-feira, 30 de janeiro de 2012

Direito ao ponto comercial em imóvel locado: passo a passo

        Veja estes casos: quando o proprietário do imóvel quer vender o imóvel locado com ponto comercial, ou o locatário quer vender seu ponto, e ainda o locador não quer renovar o contrato de locação. Para estes e outros casos similares a solução já está prevista em lei. Preste atenção! Vamos matar este bicho de sete cabeças e trinta unhas.

Saiba que existe o direito a proteção do ponto comercial: o contrato de locação pode ser renovado pela Justiça, ou seja, o juiz pode mandar que seja renovado o contrato, mesmo se o proprietário do imóvel não quiser. O juiz pode OBRIGAR o dono do imóvel a renovar a contrato de locação, mesmo contra a sua vontade. Mas isso não é para todo e qualquer contrato de locação com ponto comercial.
        Para verificar se o ponto tem esta poderosa proteção jurídica o primeiro passo é ler o contrato, lembrando que contrato verbal é contrato, mas para o caso de proteção ao direito do ponto comercial somente existirá para CONTRATO ESCRITO.

        Procure se tem PRAZO DETERMINADO. Este é outro requisito essencial para a existência da proteção do ponto. Contrato com prazo indeterminado ou sem menção de prazo algum, não tem a proteção legal para o ponto.

ATENÇÃO! Findo o prazo estipulado no contrato, se o locatário permanecer no imóvel POR MAIS DE TRINTA DIAS sem oposição do locador, fica PRORROGADA a locação nas condições ajustadas, mas SEM PRAZO DETERMINADO, perdendo assim o direito a proteção do ponto. LEMBRANDO: no contrato de locação por prazo indeterminado, o locador pode notificar por escrito que o locatário tem trinta dias para a desocupação, podendo em seguida pedir despejo, sem precisar alegar qualquer motivo. Neste caso o locatário não poderá pedir perdas e danos.

Agora verifique o tempo de permanência no imóvel. Tem que ser no mínimo de CINCO ANOS. Pode ser a soma de vários contratos escritos consecutivos. Se a permanência no imóvel é menos de cinco anos, ainda não conseguiu ter este direito a proteção legal do ponto. Dentro destes cinco anos tem que ter sido exercido comercio como mesmo ramo de negócio por pelo menos TRÊS ANOS, por exemplo: se começou com uma frutaria, mas depois de dois anos mudou seu negócio para um bar, tudo bem, a lei ampara o direito a proteção do ponto. Caso contrário, não.

ATENÇÃO! O direito de proteção do ponto é exercido pela ação renovatória, que obrigatoriamente tem que ter um advogado devidamente inscrito junto a OAB, e o prazo para entrar na Justiça é ENTRE UM ANO E SEIS MESES ANTES DA DATA DA FINALIZAÇÃO DO PRAZO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. Se perder este prazo, perde também o direito. Então se o contrato tem a data para terminar em junho de 2013, a ação deverá ser protocolada entre junho e dezembro de 2012, nem antes, nem depois. 

Se O LOCATÁRIO MORRER, o direito de renovação obrigatória passará aos seus herdeiros. Se tiver um sócio e este continuar no mesmo ramo de negócio, ele também terá direito a proteção jurídica do ponto.

No caso de SUBLOCAÇÃO, (o locatário alugar para outra pessoa, mas continuando como principal no contrato) o direito de proteção ao ponto será exercido pelos dois (locador e sublocador).

Quando o locatário ceder seus direitos contratuais a uma outra pessoa, caso por exemplo de venda do ponto com continuação do mesmo contrato, COM CESSÃO DE LOCAÇÃO, a pessoa que recebeu os direitos ao contrato, também terá o direito a proteção do ponto.

O locador NÃO ESTARÁ OBRIGADO A RENOVAR o contrato, mesmo se o locatário preencher todos os requisitos se:

1.    o Poder Público, por exemplo, a Prefeitura, obrigar a realização de obras que importarem na radical transformação do imóvel;

2.    quiser fazer modificações que aumente o valor da propriedade;

3.    o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio, mas não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário;

4.     para transferência de comércio existente há mais de um ano dele próprio, seu esposo/esposa, filhos ou pais, mas não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário;

5.    a locação foi inicialmente feita já com o comércio instalado, inclusive com móveis, maquinários etc.;

6.    tiver proposta melhor de locação por outra pessoa (valor mais alto), mas o atual locatário tem o direito de continuar no imóvel se resolver pagar o mesmo valor proposto.


ATENÇÃO! o locatário terá direito a INDENIZAÇÃO, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
OUTROS CASOS DE INDENIZAÇÃO (PARA TODOS TIPOS DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS):

1.    nas benfeitorias necessárias (aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore, como por exemplo: reparos de um telhado ou infiltração) feitas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador;

2.    quando sendo previamente autorizadas pelo locador as benfeitorias úteis (obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como a construção de uma garagem, a instalação de grades protetoras nas janelas, ou o fechamento de uma varanda, tornam o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade);

NÃO SERÃO INDENIZADAS: as benfeitorias voluptuárias (obras de jardinagem, de decoração ou alterações meramente estéticas), contudo, estas poderão ser retiradas, desde que para tanto não sobrevenha qualquer tipo de prejuízo para o imóvel.

OBSERVAÇÃO FINAL: não será possível o exercício do direito de renovação compulsória por um engenheiro, médico ou dentista, como pessoa física, mesmo que atendidos os demais requisitos, posto que a faculdade da renovatória só foi estendida para empresas industriais ou sociedades civis com fins lucrativos.

CONCLUSÃO: faça contrato escrito, por tempo determinado, tenha cinco anos de permanência no ponto, com três anos no mesmo ramo e entre na Justiça um ano até seis meses antes do término do contrato, você terá seu ponto protegido pela renovação compulsória. Por fim, registre o contrato de locação no Cartório de Registro de Imóveis, custa barato e assegura o direito de preferência na compra. Podendo até mesmo cobrar perdas e danos.

Por Cristiane Caldas

FONTE: artigos 27 a 36, 51 a 57 e 72 a 75 da  Lei nº 8.245/91.  
Veja também o artigo postado em 25 de abril de 2013 "Sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação"

323 comentários:

  1. Olá Denise,meu nome é Carlos.Sou inquilino num prédio há cinco anos e possuo ali um comércio sem contrato.Mas neste mês de agosto de 2012,o locador exigiu o prédio,e exigiu imediatamente.E agora oque faço?Quanto tempo ele pode me dar pra eu poder arrumar outro salão?Ele tem que indenizar em alguma situação?Por favor me AJUDE!

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    1. Oi Carlos, se você não tem contrato de locação por escrito não tem direito à renovação compulsória. O prazo para entrega do imóvel é de 30 dias, a contar do recebimento do aviso por escrito. O proprietário terá que indenizar pelas obras necessárias para o funcionamento que você fez, tipo reforma de telhado e encanamento. As obras de melhoramento, aquelas que aumentam a segurança e a utilização do imóvel, tipo grades na janelas, fechamento de garagem com porta de vidro, só serão indenizadas se foram previamente autorizadas pelo proprietário. As obras que são puramente estéticas não serão indenizáveis, mas podem ser retiradas, como lustres, espelhos, ou seja, tudo que não for indenizável pode ser retirado do imóvel. Agora ATENÇÂO Carlos! Esta é a base legal para a negociação, mas a lei sempre diz o mínimo que pode ser feito, nada impede que você negocie melhor com o proprietário. Respire fundo e vá com muita calma e bom humor negociar amigavelmente com o proprietário, ou contrate um profissional pra isto (advogado ou corretor). E agora o puxão de orelha: da próxima vez faça um contrato de locação por escrito com prazo determinado e sempre providencie a renovação. abraço e boa sorte
      Cristiane Caldas

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  2. Oi Denise,meu nome é Joao, gostaria que me esclarecesse uma situaçao, minha filha alugou um ponto comercial vazio, muito precario e fez varias reformas a mais de quatro anos e transformou em um bazar,foi feito um contrato em cartório, mas como ela mora longe do local,e anda meio doente, colocou uma amiga para revesar com ela na loja, parece absurdo mas veja só a situaçao, o proprietario disse que alguem falou para ele que ela tinha vendido o ponto sendo que o imovel nunca saiu do nome dela e que essa pessoa que esta trabalhando com ela, é desafeto dele(locador) e que ele não queria essa pessoa lá e ja entrou em varias vias de fato no estabelecimento dizendo que esta pessoa invadiu seu imovel. No contrato não reza que ele tinha que escolher as pessoas que iriam trabalhar na loja. O que fazer ?

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    1. Oi João, primeiro: ela alugou o ponto comercial ou simplesmente uma sala? Já existia um bazar funcionando antes dela aluga-lo? Já tinha os móveis, maquinários e clientela? O que diz o contrato? Está evidente que não houve invasão do imóvel, que é uma rixa pessoal entre o proprietário e a amiga da sua filha, e este fato pode (e deve)gerar indenização por dano moral e crime de calúnia e difamação. No contrato deve haver o que as partes pretendem, o que não está escrito no contrato mas tem valor como se estivesse, são as normas civis e penais inerentes aos contratos em geral, os princípios e as cláusulas gerais, fora isto, não tem como o direito abarcar,portanto não tem como o proprietário exigir o que não esta previsto. Este é o meu entendimento. Em todo caso você tem que contratar um advogado ou advogada para cuidar de seus direitos, pois todas estas ações que aqui analisei só são possíveis via judiciário (não existe justiça pelas próprias mãos). Espero ter ajudado, e boa sorte!
      abraço
      Cristane

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  3. O i preciso muita de ajuda, alugo um imovel comercial em uma rua não muito movimentada proximo ao centro a 3 anos, o dono do meu imóvel tem outras 3 lojas visinhas que são únicas da rua, pois em volta tem estacionamentos e só lá no inicio outras lojas.. efim, dessas 3 lojas uma desocupou ele alugou para outra pessoa no mesmo ramo que eu, a loja ainda está em obras ainda não está funcionando, essas 4 lojas pertecem ao mesmo dono, ele tem direito de alugar mesmo ramo que a loja visinha,aqui não é centro comercial, tem apenas 4 lojas e serei muito prejudicada, talves venha até fechar o ponto por conta disso, quais meus direitos?

    Falta ética dele, logo que essa rua não tem movimento para 2 lojas mesmo ramo 1 praticamente ao lado da outra. ! Estou muito precupada com isso!
    Pode me ajudar, no contrato ele não informa nada que se pode ou não alugar suas outras lojas para mesmo ramo,meu contrato está especificado meu ramo .
    Fabricia

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    1. Este comentário foi removido pelo autor.

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    2. Oi, Fabrícia,
      realmente o proprietário do imóvel pode alugar para o mesmo ramo que o seu, se vocês não pactuaram nada a respeito no contrato. Mas a notícia pode não ser tão ruim. Vários pontos (fundos de comércio) super valorizados atualmente começaram assim: um comerciante obteve sucesso, outro chega junto e logo a região fica conhecida como grande fornecedora de produto ou serviço específico. É o caso, por exemplo, das lojas de noivas no Setor campinas, aqui em Goiânia. Então procure seu vizinho para fazer juntos, por exemplo, propaganda, publicidade, cuidar da segurança da loja e dos clientes (hoje isso vale ouro!)e até mesmo cuidar da estética da rua. Afinal seu vizinho também quer ter o sucesso apresentado por você, ele não quer de formal alguma ter prejuízo. Veja seu vizinho como parceiro para aumentar a clientela não apenas dividí-la.
      Boa Sorte!
      abraço
      Cristiane

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  4. ANTONIO
    Boa tarde. estou vendo um imóvel comercial para minha esposa, um local que funciona uma escolinha de educação infantil. O proprietário alega que quer vender e o inquilino declarou por escrito que não tem interesse de compra. A pergunta é o seguinte: se queremos também montar uma escola de educação infantil no mesmo local, terá o locatário algum direito (proteção ao ponto comercial), o mesmo alega que vai mudar de prédio, para outro imóvel locado.
    Obrigado ANTONIO

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    1. Oi, Antônio,
      o locador terá direito se preencher os requisitos previstos na Lei de Locação (artigos 27 a 36, 51 a 57 e 72 a 75 da Lei nº 8.245/91), quais sejam, contrato escrito por tempo determinado, mais de cinco anos de locação, podendo computar contratos anteriores e, dentro destes cinco anos, pelo menos três anos no mesmo ramo. Se o locador tiver estes então terá direito de receber pelo ponto comercial sim. Em toda locação vem o direito de preferência na compra do imóvel, então esta declaração dada por escrito pelo locador é apenas referente a este direito na compra do imóvel e não sobre o direito ao ponto. Agora atenção! Cuidado com débitos comerciais do locador pricipalmente trabalhistas, eles podem te alcaçar mesmo com a mudança de CNPJ. Veja estes detalhes que são importantes e, se for o caso, negocie com o antigo locador. Acredito que será uma negociação tranquila, afinal vocês são pessoas que se dedicam a educar crianças, são gente do bem.
      Boa sorte!
      Abraço
      Cristiane

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  5. OLÁ DENISE,

    ME CHAMO CRISTINA.
    TENHO UMA DISTRIBUIDORA DE BEBIDAS A 2 ANOS, GOSTARIA DE VENDER, SO QUE NO CONTRATO CONSTA QUE NÃO POSSO VENDER O PONTO COMERCIAL, COMO DEVO FAZER NEGOCIAR SEM MENCIONAR QUE AQUELE VALOR ESTÁ INCLUIDO O VALOR DO PONTO, ME AJUDE POR FAVOR..

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    1. Oi, Cristina
      se quando você foi pra este imóvel já existia o ponto, com clientela, balcão, maquinário, então você realmente não tem direito de vender o ponto. Mas se foi você quem montou, fez o ponto e se preencher os requisitos leis, pode sim. No seu caso você tem apenas dois anos...mas você pode sublocar, se o assim contrato permitir ou fazer a cessão do atual contrato de locação, nos dois casos seus dois anos serão computados para os cinco necessários para adiquirir o direito de renovatória. Agora, este contrato seu só pode falar em não vender o ponto se já havia um antes. Dizer no contrato que o proprietário terá direito ao ponto comercial (fundos de comércio) construido pelo inquilino no futuro é um prato cheio para uma boa ação judicial.
      Boa sorte!
      abraço
      Cristiane

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  6. Ola gostaria de esclarecer uma duvida, eu tenho um ponto comercial que eu aluguei para um lava rapido e meu inquilino esta querendo vender o ponto isso é correto? O ponto nao é meu,? Ele alegou ter comprado do antigo inquilino sem meu consentimento e agora quer vender tambem. Obrigada

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    1. Oi, Anônimo,
      propriedade de um imóvel comercial é uma coisa e o direito ao ponto comercial é outra. Se foi você quem montou o lava rápido, tudo bem, você é o dono do imóvel e do ponto comercial, mas se o inquilino montou, tem contrato de locação por escrito com prazo determinado por mais de cinco anos, e pelo menos três anos no mesmo ramo, o ponto é dele sim, pois terá direito à ação renovatória compusória. Mas atenção! O locador só terá este direito se preencher todos os requisitos da Lei de Locação (artigos 27 a 36, 51 a 57 e 72 a 75 da Lei nº 8.245/91). Mesmo preenchendo os requisitos você pode pedir o imóvel sem ter que indenizar nada pelo ponto se o Poder Público, por exemplo, a Prefeitura, obrigar a realização de obras que importarem na radical transformação do imóvel, se você quiser fazer modificações que aumente o valor da propriedade, se o imóvel vier a ser utilizado por você, mas não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, para transferência de comércio existente há mais de um ano seu próprio, da sua esposa, filhos ou pais, mas não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário ou se você tiver proposta melhor de locação por outra pessoa (valor mais alto), mas o atual locatário tem o direito de continuar no imóvel se resolver pagar o mesmo valor proposto. Se for o caso do locador não ter direito de venda do ponto, ele pode vender ou retirar seus maquinários e reformas que fez, por exemplo, uma porta de vidro blindex, luminárias e pode receber indenização de você das obras necessárias, como telhado, infiltração etc. Se você autorizou previamente a construção da rampa, por exemplo, terá que indenizar o inquilino pela sua construção.
      Eis aí seus argumentos, agora cabeça fria e negocie em paz com seu inquilino e tudo vai dar certo.
      Boa sorte!
      Abraço
      Cristiane

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  7. Ola, tudo bem.

    Comprei um ponto comercial e depois de um ano quero entregar o imóvel? Como faço? O locatário deverá comprar meu ponto? Quais os procedimentos?

    Obrigado.

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    1. Oi, Miller
      você pode vender o ponto, mas o proprietário do imóvel não tem a obrigação legal de comprá-lo. Ninguém é obrigado a comprar ou vender. No máximo podem ser cobradas indenizações. Então, se seu contrato for com direito de renovação compulsória (vide texto principal desta postagem) você terá melhores chances de vender seu ponto. Se não conseguir vendê-lo, poderá cobrar indenização do proprietário pelas reformas necessárias que fez, como troca de telhado, encanamento etc. Poderá cobrar também pelos melhoramentos se foram previamente aprovados pelo proprietário, como colocação de grades de proteção, aumento da altura de muros, mas as reformas ditas voluptuosas não serão indenizadas, tipo lustres, luminárias, pisos sofisticados, mas você pode retirar do imóvel tudo que não for indenizável. Indico que você pegue seu contrato de locação e registre no cartório de imóveis e tente vender seu ponto. Fique bem tranquilo e tudo vai dar certo,
      Boa sorte!
      abraço
      Cristiane Caldas

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  8. Olá Cristiane Caldas,
    sou inquilino de imóvel comercial à mais de 15 anos, nesse período temos negociado os reajustes do valor de aluguel, agora os herdeiros do imóvel querem um reajuste bem maior que os índices oficiais ou a entrega do imóvel. Tenho a intenção de passar o ponto comercial a terceiros e negociar o valor do aluguel a um preço mais dentro da realidade do mercado. Tenho direito a passar o ponto comercial, sem a anuência dos atuais proprietários? E quanto ao valor do aluguel? O pedido do imóvel?

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    1. Oi, Massa
      O reajuste não é dado pelo proprietário, mas sim pelo mercado e este índice pode ser discutido judicialmente pela ação de revisão. Você tem sim o direito de vender seu ponto, principalmente se tiver contrato por escrito, com prazo determinado e melhor ainda se o contrato estiver registrado no cartório de imóveis. A cessão do contrato de locação depende do consentimento prévio e escrito do locador, mas no limite do razoável, afinal o locador não é dono nem sócio do ponto. Qualquer coisa fora do razoável deve ser discutida judicialmente e você, pelo que me contou, tem boas chances de sucesso.
      Boa sorte!
      abraço,
      Cristiane Caldas

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  9. Ola,
    Temos um contrato de locação comercial por prazo determinado de 5 anos que vence dia 31 de dezembro. Como as locadoras demosntraram que não pretendem renovar o contrato, entramos com uma ação renovatória dentro do prazo legal de seis meses antes do término do contrato. Ocorre que descobrimos que elas estão negociando o imóvel com uma construtora. Nesse caso quais os nossos direitos? Temos direito à indenização pelo ponto comercial?

    Obrigada,
    Eliana

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  10. Oi, Eliana
    veja se no seu contrato tem uma cláusula que diz que em caso de venda do imóvel, a locação deverá continuar. Portanto com esta cláusula mais a ação de renovação vocês já têm armas suficientes para negociar uma indenização legal, mas não impedirá a venda. Agora, atenção! Vocês têm o direito de preferência na compra deste imóvel, ou seja, o proprietário é obrigado a oferecê-lo por escrito nas mesmas condições e preço e aguardar por trinta dias a sua resposta, para somente depois vendê-lo para outros. Se ele não fizer exatamente isso, vocês podem até mesmo anular a venda. Ah! Certifica se o novo proprietário não tem mesmo a intenção de renovar com vocês ou se ele pretende abrir um negócio como o seu no ponto. São informações importantes. Bom, são estas suas armas, e vocês estão muito bem amparadas, então podem ficar tranquilas para negociar, não precisarão de brigas cansativas.
    Boa sorte!
    Abraço,
    Cristiane

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  11. Olá! Obrigada pela publicação, foi muito esclarecedora.
    Embora conheça a ação renovatória, não a vejo sendo muito utilizada. Tenho uma dúvida com relação a uma situação que estou vivendo.

    Sou locatária de um imóvel desde 2006, exercendo a mesma função comercial. Sei que o locador não tem interesse em renovar o contrato (último aditamento ocorreu no início do ano, por mais 2 anos), a imobiliária que cuida da locação não informa o motivo, razão pela qual pretendo propor a ação renovatória.
    Pela sua experiência, é comum a vitória do locatário nessas ações?

    Basta que eu reúna os documentos e provas necessários, constitua advogado e proponha a ação de 6 meses a 1 ano antes do término do contrato? Tenho que enviar uma carta informando meu interesse na renovação antes de entrar com a ação? Se a não renovação for por conta de proposta de terceiro que eu não possa cobrir, tenho direito à indenização?

    Muito obrigada, Denise!
    Grande abraço,

    Paloma.

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  12. Oi, Paloma
    É certo o sucesso na ação renovatória se você tiver todos os requisitos da lei. É um tipo de ação que o juiz não discute nada além se você tem os requisitos. A renovação é obrigatória e o reajuste tem que respeitar o mercado, a oferta maior pelo aluguel tem que ser muito bem provada pelo proprietário. Seu caso será melhor você discutir o reajuste numa ação de revisão, onde o juiz analisará todos os pontos específicos. No meu ponto de vista, você tem direito a indenização se terceiro cobrir o preço pago por você no aluguel.
    Boa sorte!
    Abraço,
    Crisitane Caldas

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  13. Boa noite,
    tenho um contrato de locação de uma sala comercial, com finalidade de venda de roupa. Meu contrato é de 3 anos.
    Tenhos algumas perguntas:
    1ª)Posso vender o ponto? foi eu quem montou a sala, inclusive com moveis sob medida.
    2ª)Se vencido o contrato posso renovar compulsoriamente?

    O fato é que penso na venda pois a dona esta com problema pessoal com minha esposa, fofoca com visinhaça e td mais.
    resumindo não tenho interesse de ficar no ponto mais não posso também perder o que investi.
    quando adentrei na sala estava totalmente acabada, tenho fotos e testemunas, no contrato pedi para constar mais não quiseram colocar, tive que acatar, fiz de foro até paredes e fiação eletrica, pois corria riscos de curto circuito. tenho notas de tudo, e por ultimo a dona veio me cobrar esgosto industrial sendo que a sala é comercial, me neguei a pagar e a mesma me notificou e pediu a sala, como devo (posso) proceder ?

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    1. Oi, Leonardo,
      Veja se no seu contrato consta que poderá vender ponto ou sublocar. Se constar algum desde poderes, tudo certo pode vender o ponto sem problemas. Se não constar nada, tem que vender o ponto separado da renovação do contrato de aluguel, que você pode intermediar a negociação junto à proprietária, pra não prejudicar seu investimento. Se você tem só três anos no local, ainda não pode renovar compulsoriamente.
      As reformas necessárias para o funcionamento da sala poderá receber de volta tudo, como a fiação elétrica, mas as que fez para ficar mais confortável ou seguro o imóvel, você só terá direito de receber se foram aprovadas pela proprietária, já o item que colocou para melhorar somente a aparência da loja, você não tem direito de recebe o valor de volta, mas pode retirá-lo. A proprietária não tem o direito de cobrar obras necessárias do inquilino, como o esgoto. No máximo pode pedir pra você fazer e descontar no aluguel. Se a proprietária está pedindo o imóvel antes do término do contrato você tem direito a indenização.
      Pelo que você informou está havendo abuso da proprietária, com atitudes que são um prato cheio para uma boa ação na justiça.
      Agora com você já sabendo que têm direitos, vá até a proprietária ou imobiliária e tente negociar com calma. Vale a pena fazer um esforço para que as desavenças entre sua esposa e a proprietária não interfiram na questão. Vá em paz que tudo dará certo, se não der, procure um bom advogado.
      Boa sorte!
      abraço
      Cristiane Caldas

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  14. Olá Denise estou com muitas duvídas sobre o meu ponto comercial...assim tenho um ponto de lanches a 10 anos (sem interromper) no mesmo local quando iniciei o lugar era apenas um portão e agora construi tudo por minha conta sem descontar nada no aluguel e todos os anos renovo o contrato tudo certo com reajuste abusivos bem amiores do que o aumento por lei...mas agora gostaria de saber se o proprietário vir me pedir o local quanto tempo tenho para deixar o local e se quando eu sair ele poderá colocar o mesmo comércio que eu tenho ou há alguma lei que eu possa me amparar...desde já agradeço.

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    1. Oi, Elaine,
      Se nestes anos você fez contratos por escrito e com prazo determinado, você pode renovar compulsoriamente, mas, atenção, não perca o prazo de entrar com a ação, que é de um ano a seis meses antes do término do contrato. Se você entrar com ação de renovação compulsória, o proprietário não pode pedir o imóvel de volta, somente poderá pedi-lo se o Poder Público, por exemplo, a Prefeitura, obrigar a realização de obras que importarem na radical transformação do imóvel, ou se quiser fazer modificações que aumente o valor da propriedade, ou, ainda, o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio, mas não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo, ou seja, uma lanchonete, e também pode pedir para transferência de comércio existente há mais de um ano dele próprio, ou esposo/esposa, filhos ou pais, mas não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo, e ainda se tiver proposta melhor de locação por outra pessoa (valor mais alto), mas você tem o direito de continuar no imóvel se resolver pagar o mesmo valor proposto. ATENÇÃO! você terá direito a INDENIZAÇÃO, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o proprietário, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
      Se você não fez contrato escrito por tempo determinado, não terá direito a renovação compulsória, mas ainda sim poderá pleitear seu direito por uma tese que já é usada com sucesso na justiça, é a que por ter permanecido tanto tempo no local, criou-se a expectativa de renovação, o que fez você investir no local, então terá direito a indenização pelo ponto.
      Para as reformas que fez para o funcionamento básico do imóvel, como obras no telado, a lei lhe garante indenização, mas as que fez para ficar mais confortável ou seguro o imóvel, você só terá direito de receber se foram aprovadas pelo proprietário, já o item que colocou para melhorar somente a aparência da lanchonete, você não tem direito de recebe o valor de volta, mas pode retirá-lo quando quiser.
      Os índices de reajuste do valor de aluguel do governo só são obrigatórios quando no decorrer do contrato, por exemplo, num contrato de três anos o reajuste anual e feito pelo índice do governo, mas na renovação o que manda é o preço de mercado, mas mesmo assim não pode ser abusivo, cabendo uma ação na justiça para a determinação do valor justo, se alguém se achar lesado.
      Fique tranquila, você tem lei que te ampara sim, mas tome as providências na hora certa, não perca os prazos e procure um advogado de confiança.
      Boa sorte!
      Abraço Cristiane Caldas

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  15. boa noite..assim, minha tia tem um terreno e nesse terreno tem 2 imoveis sendo alugados..a cerda de 20 anos....caso minha tia venda o terreno ela é obrigada a pagar uma indenizaçao a esses 2 locatarios dos imoveis dela?e esse indenizaçao seria calculada como?
    obrigado

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    1. Oi, Aguinaldo
      depende de tanta coisa que você não mencionou. Vou fazer a análise para de imóvel residencial, que é o que me parece se tratar. O inquilino não tem que ser indenizado pelo tempo de permanência, mas pelas obras executadas por ele. Para as reformas que o inquilino fez para o funcionamento básico do imóvel, como obras no telado, a lei lhe garante indenização, mas as que fez para ficar mais confortável ou seguro o imóvel, só serão indenizadas se foram aprovadas pela proprietária, já o item que colocou para melhorar somente a aparência do imóvel, não será indenizado, mas o inquilino pode retirá-lo quando quiser.
      O inquilino tem direito de preferência na compra do imóvel. Deve ser oferecido por escrito no mesmo valor e condições que serão apresentadas no mercado e aguardar o prazo máximo de trinta dias para a resposta.
      O comprador pode ter interesse em continuar com o contrato de locação sem problema algum.
      Para encerrar a locação fora do prazo determinado no contrato, o inquilino tem direito a indenização e multa prevista no contrato.
      O melhor no seu caso é levar o contrato para ser analisado por um advogado, corretor ou imobiliária para um parecer mais acertado. Vale a pena investir parte dos rendimentos do imóvel em uma consultoria.
      Boa sorte!
      Abraço
      Cristiane Caldas

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  16. César Santos
    Boa Tarde Denise.
    A minha pergunta é a seguinte: Aluguei um espaço a tres meses pelo periodo de cinco anos e montei um estabelecimento comercial no ramo de confecções,mas quero me desfazer do negócio, neste caso em razão do pouco do estabelecimento aberto eu tenho direito a passar o ponto para terceiro. Eu sou obrigado a comunicar ao proprietario do imóvel venda do ponto comercial.

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    1. Oi, César Santos,
      tudo inicia pelo seu contato. Nele está previsto esse situação? Contrato faz lei entre as partes. No geral você pode sim vender seu fundo de comércio (ponto comercial). A continuação da locação do imóvel tem que ser comunicada e aceita pelo proprietário. Você poderá sublocar, se no seu contrato constar este poder, assim o contrato continua com as mesmas cláusulas, que para você é bom, pois cinco anos é um ótimo prazo, mas mesmo assim o proprietário tem que concordar. Como você tem tão pouco tempo de ponto comercial, eu entendo que não tem direito, ainda, a qualquer tipo de indenização por ele.
      O fundo de comércio (ponto comercial) é composto por moveis e materiais (estoque)para o funcionamento do comércio e, também, a clientela formada.
      espero ter ajudado.
      Boa sorte!
      Abraço,
      Cristiane Caldas

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  17. Ola Denise

    Comprei uma loja de conveniências de posto de combustível, no contrato de venda, esta descrito como objeto do contrato as instalações e o direito ao uso do ponto comercial, o valor do negócio equivale as instalações e ao ponto, porem após finalizado o negócio, comprei parceladamente, o proprietário do imóvel me informou que a pessoa não tinha direito ao ponto comercial e me mostrou o contrato de locação, um contrato por prazo indeterminado e que diz expressamente que não da direito ao ponto, eu questionei o vendedor e ele não quer rever o valor do contrato de venda, ja mandei inclusive uma notificação e suspendi os pagamentos, que ação devo ingressar para discutir o valor do contrato??, afinal a pessoa me vendeu algo de que não tinha direito, alegando que me passou os direitos de uso do ponto comercial, eu ja procurei e não achei nada com relação aos direitos de uso, ela não tem como cobrar por isso se ela não tinha direito ao ponto comercial, ou estou enganada??? desde ja agradeço. Gilmara

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    1. Oi, Gilmara,
      Como você está nesta relação de boa-fé, de qualquer forma terá direito, no mínimo, a indenização pelo o que já foi pago. Está complicado fazer uma boa análise sem estudar os contratos envolvidos, quais sejam, o seu de compra do ponto, o seu como locadora do imóvel e do proprietário com antigo inquilino. O proprietário do imóvel não tem o direito de colocar uma clausula vedando o direito ao ponto simplesmente. Neste caso o comércio já teria que estar funcionando antes da locação e o locador entrando apenas pra trabalhar, pegando tudo pronto, inclusive clientela. Caso contrário trata-se de uma cláusula discutível. Esta é apenas umas das hipóteses do que pode estar acontecendo, então melhor é você procurar um advogado para defender seus direitos no meio dessa bagunça.
      Boa sorte!
      abraço,
      Cristiane Caldas

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  18. Boa noite Denise. Meu nome é Wadi e adquiri um ponto comercial de um terceiro que não é o proprietário do imóvel. Com relação ao proprietário, fizemos um contrato de locação por 03 anos, a partir de agosto/2012. Agora, após 05 meses de locação, o proprietário pediu o imóvel e eu ainda estou pagando o ponto comercial que adquiri do terceiro que anteriormente locou o imóvel. Pegunta-se. Tenho alguma proteção com relação ao proprietário? Com relação ao terceiro que me vendeu o ponto, o fato do proprietário ter pedido o imóvel me isenta de pagamento do ponto? Desde já agradeço. Wadi

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    1. Oi Wadi,
      Primeira coisa: faça agora mesmo o registro do seu contrato de locação no cartório de registro de imóveis.
      São duas as situações, se você fez uma cessão do contrato antigo, o contrato anterior conta como prazo para ação renovatória da locação, então, se contar com o total de cinco anos de contrato, você tem todo direito de continuar no imóveis, mesmo contra vontade do locador. Outra situação é se você fez novo contrato, aí não terá ainda o direito a tal ação, e os tribunais entendem que este é a única proteção que você tem em relação à locação não residencial. Existe uma nova teoria muito bem empregada em casos semelhante ao seu, é a boa-fé objetiva do contrato, que consiste no fato que quando você fez o contrato foi gerada uma expectativa de continuidade que fez com que você realizasse investimentos e, agora, com a quebra contratual inesperada, gerou prejuízos que deverão ser indenizados. Esta é uma tese que tem gerado bons frutos, mas já tem na lei do inquilinato que a quebra contratual gera multa para o locador. Será a multa pactuada no contrato ou a que for judicialmente estipulada. A compra do ponto inclui tanto os móveis e maquinários, quanto carteira de clientes, que será perdida nesta situação, ou seja, fato novo ao contrato de venda, então cabe sim uma renegociação no pagamento restante do ponto. De toda forma todos estes caminhos apresentados são por via judicial por um advogado.
      Boa sorte!
      abraço

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  19. Bom dia, Denise!

    Comprei um estabelecimento comercial (ponto comercial) instalado há mais de quinze anos no local, seguiremos com o mesmo ramo de comércio, porém realizamos um novo contrato de locação com a imobiliária devido a alteração do locatario. Porém, o novo contrato estipulado o prazo de locação de 03 anos, e após a assinatura do contrato, o locador quer inserir uma cláusula que conste que o ponto comercial pertence ao locador. A proteção do direito ao ponto comercial passou para mim com a compra do estabelecimento? Ou perdi esse direito assinando um novo contrato de locação. O locador pode exigir a inserção desta cláusula após a assinatura do contrato? Ou mesmo se ele inserir ela não terá validade juridica devido a trasferencia do ponto?

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    1. Oi, Anômimo,
      Se você pagou pelo ponto (fundo de comércio) não deverá pagar novamente. O que você perdeu em assinar novo contrato foi o direito de renovação compulsória, mas se foi induzido a fazê-lo, acreditando ser esta a única possibilidade, é discutível judicialmente esta renovação, pois o contrato anteriormente feito poderia, sim, ter continuado com a mudança de locador, sem problema algum. São nulas todas as cláusulas contratuais que visem suprimir qualquer direito seu já garantido em lei, podendo, inclusive, gerar indenização por danos morais e materiais. O contrato deve ser livremente combinado entre o locador e locatário, com todas as cartas na mesa, sem jogos e malícias, sempre sendo respeitada a boa-fé, fora isto, é considerado pela Justiça como nulo.
      Boa sorte!
      abraço

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  20. Bom dia, Denise!Alugamos um imóvel p/ uma cunhada desde 1998. E o contrato foi de papelaria. Com o passar dos meses ela foi fazendo melhorias p/ o local de trabalho dela.Por um ano não aumentei o aluguel e resumindo de uns tempos para cá escuto uns comentários que ela vai vender o ponto p/ outra pessoa,e até o momento sem me consultar.Isto pode acontecer?Até onde posso ficar calada? Obrigada e até a próxima.Adriana

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    1. Oi Adriana,
      o ponto (fundo de comércio) é composto pelos móveis e maquinários e também pela carteira de clientes. Sua cunhada tem a garantia da ação de renovação que só existe se tiver contrato de locação por escrito, com tempo determinado e por cinco anos. Também poderá contar com a tese da boa-fé objetiva para uma ação de indenização. Na locação comercial é obrigatória a anuência do proprietário para a cessão ou renovação para outro locador. Agora, se ela realmente fez o ponto, investindo tempo, trabalho, ideia e dinheiro ao longo dos anos, ela, moralmente, tem sim direito de venda do ponto. A lei de inquilinato foi feitas por proprietários (os políticos), que cederam poucas chances de proteção ao locador, principalmente na locação não residencial. Mas o bom senso sempre tem seu lugar, principalmente quando as relações envolvem familiares ou pessoas queridas.
      Boa sorte!
      Abraço.

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  21. Boa noite Denise,aluguei a sete anos atras um imovel situado em um distrito industrial,neste imovel instalei minha empresa no ramo de refeições para coletividade e também um restaurante que atendia a maioria das empresas do bairro,com isto levamos uma solução para os empresarios que não tinham este serviço na região.Na epoca minha filha socia da empresa assinou o contrato de locação como pessoa fisica,no contrato constou em uma das clausulas que seria um restaurante no endereço locado.O contrato assinado foi com prazo de 01 ano para locação,terminado o prazo do contrato não fomos procurados pelo proprietario do predio para renovação do mesmo,entendemos que tudo estava certo ja que continuamos a pagar normalmente os aluguéis.Até que com tres anos no predio e nosso restaurante fazendo um sucesso enorme,o propritario do predio nos procurou com uma notificação de preferencia para compra do imovel locado,ficamos muito assustados,pois seria terrivel deixar para trás todo trabalho feito no local.Procuramos diversas possibilidades para levantarmos o dinheiro para compra do predio,recebemos naqueles dias a visita de um vendedor de consórcios muito conceituado no mercado.Resolvi que deveria adiquirir uma carta de credito e com muita sorte e ajuda de Deus comprariamos o imovel com aquele consorcio.Acho que Deus ouviu minhas preces e fomos contemplados no consorcio por sorteio no primeiro pagamento do mesmo.Imediatamente procurei o proprietario do imovel e comuniquei que o predio seria nosso.Argumentei com proprietario do imovel sobre os alugueis,acordamos verbalmente que não mais pagariamos os alugueis já que estavamos pagando a parcela do imovel junto ao consorcio.Providenciamos toda a documentação de nossa empresa e solicitamos a documentação do proprietario que logo de inicio começou a apresentar problemas,falta de habite-se do predio que demorou muito tempo para sair,em seguida problemas com outros documentos relacionados ao proprietario,e o tempo foi passando com varios problemas nos documentos que o proprietario deveria nos apresentar para liberação do pagamento do predio.Perdemos quatro de anos com toda esta loucura de documentos que ele não nos apresentava.A pouco tempo o proprietario nos procurou informando que por motivos pessoais de divorcio não mais nos venderia o imovel.Durante todo este tempo o imovel teve uma valorização imensa e nosso dinheiro da carta de credito sofreu muito baixa correção de juros.O agravante maior é que o proprietario esta nos ameaçando de uma uma ação para que ele receba os quatro anos de alugueis que não pagamos.Muito preocupada com esta divida que ele afirma existir resolvi desocupar o imovel,desativei o restaurante com grandes perdas financeiras,fato que nos levou a uma grave crise financeira na empresa.Tomei esta atitude por me sentir acuada e ameaçada por esta ação judicial.Ainda estou com as chaves do predio e ainda mantenho a empresa no local sem alteração de endereço no contrato social.Gostaria muito de uma orientação,pois ele alega que temos uma divida que resolveu nos cobrar quatro anos depois,porque então não nos cobrou antes,não nos mandou uma ordem de despejo?isto comprova que tinhamos um acordo que ele resolveu voltar atrás por impossibilidade de nos vender o imovel depois de tantos contratempos por parte dele.Porque nos ofereceu então?Contraimos uma divida mensal equivalente ao aluguel que deveria ser pago a ele,perdemos muito,pois poderiamos ter comprado outro imovel na epoca da contemplação do consorcio e no entanto aguardamos para comprarmos o predio que estavamos instalados.Perdemos sete anos de trabalho,o ponto do restaurante estava perfeito,com otimos clientes.Temos algum direito neste caso,como podemos recorrer desta divida que o proprietario quer receber a todo custo?Temos direito a indenização do ponto,já que nunca havia funcionado um restaurante naquele endereço?Segundo comentarios já existem restaurantes com grande interrese no predio.Caso a senhora possa me dar orientações(ldlrestaurante@hotmail.com)

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    1. Oi, Anônimo,
      não sei se você fez um contrato de compromisso de compra e venda. Se fez tem todo seu direito de compra preservado, principalmente se tiver clausula de irrevogabilidade. Mas pelo jeito você não o fez, mesmo assim tem alguns diretos preservados, pois contrato verbal é contrato, só tem ser provada sua existência, pode ser por testemunhas, email, cartas, mensagens e, no seu caso, até o fato de não ter sido cobrado aluguel por tanto tempo é uma prova. O que o proprietário fez (desistir da venda) tem consequências sérias pra ele, pois as tratativas de contrato são indenizáveis. Fique tranquila procure um BOM advogado que a história é bem melhor que você imagina.
      Boa sorte!
      Abraço

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  22. Oi Denise,
    Comprei uma agência de turismo em outubro/2012 instalada em um Shopping, o vendedor não comprovou o faturamento pactuado, enviei alguns e-mails no final do ano passado e começo deste ano informando-o sobre o caso, como ele não se manifestou resolvi notificá-lo através do Cartório dizendo que em razão da loja não ter faturamento que sustente o negócio fica impossível mantê-la aberta e que em 28/02/2013 será encerrada suas atividades comerciais, dei um prazo de 48 horas para ele se manifestar se há interesse em retomar o negócio. Minha dúvida é se ele pode cobrar o valor do ponto comercial? (lindomarfigueiredo@yahoo.com.br)

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    1. Oi Lindomar,
      Pelo que entendi houve um contrato e o faturamento pactuado não foi o percebido na realidade. Se realmente é este o caso, houve quebra contratual por parte do vendedor, então veja no próprio contrato se tem alguma penalidade prevista, mas em todo caso você não pode ter prejuízo, afinal foi enganado. Se o vendedor tiver assinado contrato com pessoa jurídica, e você física pode procurar o PROCON para melhorar sua proteção, pois aí fica caracterizada uma relação de consumo. Dependendo dos detalhes, o vendedor pode até mesmo ser enquadrado como estelionatário, sujeito a cadeia. Junte todos os documentos referentes ao caso e procure um advogado, pelo que percebo você tem boas chances de vitória.
      Boa sorte!
      Abraço

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  23. Olá Denise,
    Alugamos um imóvel comercial para realização de cultos. Este imóvel é um sobrado que primeiro foi alugado a parte de baixo, um ano depois alugamos a parte de cima, sendo a parte de baixo um contrato em nome do esposo (locador) e a parte de cima em nome da esposa, entretanto os recibos de pagamento dos contratos sempre foram emitidos em nome do esposo.
    Quando recebemos o imóvel foi necessário efetuar vários reparos com algumas benfeitorias, de forma que fosse útil à igreja. Nessa primeiro contrato foi acordado que a despesas seriam divididas.
    No segundo contrato, também tivemos que efetuar vários reparos e benfeitorias para que pudesse vir a ser útil à igreja, entretanto, tive algumas coisas que foi necessário fazer e que não houve acordo com o proprietário na divisão da despesa, segundo ele não era de seu interesse aquela benfeitoria, caso fosse feito seria por conta da igreja.
    Hoje, depois de 4 anos, estamos sendo notificado que o contrato da parte de baixo não será renovado, visto a necessidade para uso próprio, e que a parte de cima, como a data do próximo reajuste só ocorrerá em dezembro/2013, poderíamos ficar até aquela data, mas se não também podemos entregar sem ter que pagar a multa, que segundo ele, é devida.
    Dra, a dúvida é a seguinte:
    1. Os recibos emitido em nome somente do esposo durante a vigência dos contratos, e na mesma data, não transformaria um contrato só?
    2. O contrato ainda em vigência, caso o proprietário queira, teríamos que pagar multa pela rescisão? Esta pergunta justifica, vista termos que retirar peças que foram colocadas para viabilizar a utilização do imóvel, tais como escada lateral de ferro, postar de segurança e grades de proteção, o que poderá alegar que essas peça ficaria em troca da multa.
    3. Por se tratar de uma igreja, qual o prazo que temos para desocupar o imóvel?
    4. Qual o prazo ele teria para informar da não renovação do contrato?
    5. Sendo o imóvel alugado através de dois contratos, conforme informado acima, teremos que notificá-lo formalmente que estaremos entregando a parte de cima do imóvel?
    Dra agradeço muito se puder nos responder/orientar sobre este assunto.
    Que Deus lhe abençoe abundantemente.
    João Candido de Lima Filho

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    1. João Candido de Lima Filho
      Oi João,
      Os recibos não determinam, no meu entendimento, a unificação dos contratos. Realmente é cobrada multa ao locador que devolver o imóvel antes do prazo pactuado, que será a prevista no contato, proporcional ao período de cumprimento do contrato ou, se não tiver tal cláusula, o juiz determinará. Existem três tipos de benfeitorias: as necessárias, as úteis e as voluptuosas. As benfeitorias necessárias (aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore, como por exemplo: reparos de um telhado ou infiltração) feitas pelo locatário serão indenizáveis, ainda que não autorizadas pelo locador; as benfeitorias úteis quando previamente autorizadas pelo locador (obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como a construção de uma garagem, a instalação de grades protetoras nas janelas, ou o fechamento de uma varanda, tornam o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade) também são indenizáveis; NÃO SERÃO INDENIZADAS: as benfeitorias voluptuárias (obras de jardinagem, de decoração ou alterações meramente estéticas), contudo, estas poderão ser retiradas, desde que para tanto não sobrevenha qualquer tipo de prejuízo para o imóvel. Se sua entidade religiosa for devidamente registrada o contrato somente poderá ser rescindido: 1 - se o proprietário pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil; 2 - por mútuo acordo; 3 - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; 3 - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;4 - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
      Boa sorte!
      abraço

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  24. Parabens pelo trabalho. Gostaria de saber: sou inquilino e o contrato está vencido há 1 ano e oito meses. Não pedi renovação e tambem o dono do imóvel não me falou sôbre renovação, ao contrário, me pediu pra sair. Tenho algum direito sobre o ponto comercial ?

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    1. Oi Anônimo,
      Grata pelo parabéns, tô gostando muito em poder ajudar um pouco. Quando o contrato vence o prazo, mas continua tacitamente (sem contrato por escrito), acontece a renovação automática, porém o novo contrato fica por tempo indeterminado. Assim o proprietário do imóvel pode pedi-lo quando quiser, dando apenas 30 dias pra locador sair. Como já falei em oportunidade anterior, as leis foram feitas pela elite proprietária de imóveis (os deputados), e poucos direitos foram dados ao locatário, principalmente de imóvel não residencial. Se você não contar com todos os requisitos previstos na lei do inquilinato, você tá fora! O silêncio, a inércia após o término do contrato beneficia o proprietário. Você ainda pode ser indenizado pelas benfeitorias feitas no local, as que não forem indenizadas, você pode retirar. Perdão não ter boas notícias, mas procure um advogado com toda papelada do contrato, quem sabe uma segunda opinião pode ser melhor.
      Boa sorte!
      abraço

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  25. Boa tarde Denise.

    Estou com um problema.

    Meu amigo era locador de um terreno em que utilizava para trabalhar.
    A empresa dele era um Lava-Jato.
    Alugou o local pelo periodo de 3 anos... tem contrato e tudo mais...recibos e etc.
    Porém o dono do terreno pediu ele de volta alegando que a prefeitura o obrigou a fazer uma construção (mostrando a planta e tudo mais)....
    Ele acabou devolvendo o terreno.
    Porém, nem um mes depois da devolução... ele(o dono do terreno) vai abrir um lava-jato lá em sociedade com outra pessoa (tem fotos e td mais) e sequer fez o que ele alegou que prefeitura tinha mandado.


    O que deve fazer?
    Meu amigo tem algum direito a alguma indenização?

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    1. Oi Philipe,
      Tem todo direito a indenização. Está bem caracterizada a má-fé. Procure logo um advogado, pois a justiça não abriga quem dorme, ou seja, o direito tem prazo pra ser exercido, se ficar quieto por muito tempo pode perde-lo. A causa é boa, compensa procurar a Justiça.
      Boa sorte!
      Abraço

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  26. Olá, Denise... a situação é a seguinte: tem um conhecido que trabalha num ponto alugado há 26 anos, e no mesmo ramo, mas sem contrato algum de locação; os novos donos apareceram com um contrato agora, retroagindo para janeiro, sem prévio aviso ennhum, e querem aumentar abusivamente o valor do ponto... sem contar que esse meu conhecido colocou uma porta mês passado de blindex... no caso, ele poder retirar essa porta (ele disse que tem uma outra porta do local, que não foi alterada; ele colocou a de vidro para poder por um ar condicionado)??? e o ponto, os novos donos querem alugar p outra pessoa que exerce o mesmo oficio q ele... aguardo. obrigado.

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    1. Oi, Anônimo,
      Há duas formas de reajuste de aluguel: uma é a atualização contratual, que ocorre durante o prazo de locação, que o índice é o do governo ou o estipulado pelas partes. Por exemplo: num contrato de duração de um ano, se for reajustado semestralmente, será pelo índice do governo. A outra forma é se o contrato terminou e vai ter a renovação, então aí o reajuste será o preço do mercado, que é variável. Se o reajuste for abusivo, pode ser discutido na justiça, o juiz determinará o valor. Esta ação revisional de aluguel é bem comum no mundo jurídico. Se a opção for deixar o imóvel, se o valor pago pela porta blindex não foi descontado no aluguel e se sua retirada não causar danos ao uso do imóvel, pode ser removida sem problema algum. Pondere com seu amigo se compensa deixar um ponto comercial com 26 anos de trabalho, talvez o melhor seja procurar um advogado, pois seu amigo tem direito ao reajuste justo.
      Boa sorte!
      abraço

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  27. Bom dia, tenho um comercio de vendas de peixes e passaros aproximadamente 3 anos, pretendo vender para outra pessoa meu ponto comercial, posso vender para pratica de outro ramo? O contrato de aluguel ira vencer em setembro de 2013, portanto o proprietário nao aceita a renovação venda do ponto sem acréscimo na locação, o aluguel tinha um valor aproximado de R$ 3.800,00 portanto o locador agora quer na renovação o valor de R$ 7.000,00 ele pode fazer isto?
    obrigada pela sua atenção.


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    1. Oi, Anônimo,
      O ponto (fundo de comércio) é composto pela parte física do negócio (móveis, eletrônicos, decoração etc.) e pela humana (funcionários treinados, clientela etc.), portanto pode ser vendida sim, mas a cessão do contrato de locação tem que ter a anuência do locador e continua com as mesmas cláusulas anteriores, só muda o locatário. Para interromper o atual contrato tem o problema da multa prevista e o reajuste fica sendo o valor do mercado. Se o reajuste for abusivo, pode ser discutido na justiça, o juiz determinará o valor. Esta ação revisional de aluguel é bem comum no mundo jurídico. O melhor é a cessão com reajuste do índice do governo. Tente negociar a cessão com proprietário, e o reajuste será discutido quando terminar este presente contrato. Numa discursão na justiça ele poderá perder dinheiro e tempo e não conseguir este valor de R$ 7.000,00. E mais, se você alugou por uma imobiliária, a relação é de consumo, você pode ir ao PROCON.
      Boa sorte!
      abraço.

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  28. comprei um ponto comercial com os equipamentos sem o cnpj e o vendedor que montar outra do mesmo ramo na regiao quais os meus direitos

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    1. Oi, Anônimo,
      realmente houve aí uma grave quebra contratual, pois a venda do ponto (fundo de comércio) inclui a clientela, que agora vai segui-lo ao novo estabelecimento próximo ao seu, ou seja, você pagou e ele não entregou. Pode procurar um advogado, vale a pena.
      Boa sorte!
      abraço

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  29. Este comentário foi removido pelo autor.

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    1. Olá Denise,

      Desculpe incomodar. Alugo um imóvel há 8 anos. Meu contrato venceu em 2007. E foi renovado automaticamente neste últimos anos. Agora o dono de uma loja ao lado veio conversar comigo dizendo que fez uma parceria com o dono do imóvel onde estou, e queria utilizar o meu imóvel e outros ao lado para aumentar o imóvel dele. Ramos diferentes.

      pergunta: Segundo o seu artigo, nao terei nenhum direito a qualquer valor pelo ponto comercial? Qual o prazo máximo que posso ter para sair do imóvel???
      Obrigada pelo seu tempo e atenção.

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    2. Oi Thalita,
      Não é incomodo algum responder sua pergunta, meu bem. Realmente o direito à ação renovatória você não tem, pois o contrato tem que ser por escrito e por tempo determinado e com a renovação automática, sem novo contrato, o prazo é indeterminado. Esta lei é bem restrita quando a proteção do ponto, se não tiver todos os requisitos e entrar no tempo certinho (um ano a seis meses antes do término do contrato) a pessoa perde o seu único direito ao ponto comercial. Você terá trinta dias depois de receber por escrito o aviso de desocupação. Perdão pela má notícia.
      Boa sorte!
      Abraço.

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  30. Olá Denise,
    sou inquilino há 12 anos(comercio), contrato de 5 anos. Quando venceu o 1º contrato foi feita a renovação por mais 5 anos. Acontece que esta renovação tem 2 anos de vencida e, devido o envolvimento com o trabalho, não me lembrei de pedir renovação e nem o dono me apresentou proposta. Ele está me solicitando a entraga do imóvel. Tenho algum direito a idenização referente ao ponto comercial ?

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    1. Oi Anônimo,
      infelizmente, referente ao ponto comercial, você perdeu o direito à indenização. A lei é muito rígida, se você não tiver todos os requisitos, tá fora da proteção. Da próxima vez não durma no ponto, faça sempre a renovação por escrito para garanti-lo, pois para o proprietário seu silêncio vale ouro. Você ainda pode ter indenização pelas benfeitorias.
      Boa sorte!
      abraço

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  31. Olá Denise,
    Sou locador de um imóvel comercialno Rio de Janeiro e o locatário perdeu o prazo para solicitar a renovação contratual. Não tenho interesse que ele saia desde que aceite pagar o valor real e não o que está pagando (defasado). Tentei a uns 18 meses atrás corrigir o valor da locação mas o locatário disse que não aceitava. Como estávamos próximos do final do contrato de 5 anos deixei rolar.
    Tenho que fazer algum tipo de comunicação ao locatário, já que ele perdeu o prazo de renovação, ou é melhor esperar o fim do contrato, aí o prazo passa a ser indetermidado e posso solicitar o imóvel em 30 dias ?
    Muito obrigado e parabéns pelo site.
    Att
    Jorge Matias

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    1. Oi Jorge,
      quando você quiser o imóvel de volta, é necessário que avise antes do término do prazo da ação renovatória, pois alguns juízes entendem má-fé se você não agir assim. Agora, se caso é do reajuste ao final do contrato, este é controlado pelo mercado, não por índices da economia e existe a ação de revisão justamente para casos onde os envolvidos não conseguem chegar num consenso. Ao fim deste contrato se o locador não o procurar, o contrato passa a ser por prazo indeterminado.
      Boa sorte!
      abraço

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  32. Olá Denise,
    uma ajuda: preciso de um endereço comercial para abrir uma empresa de comércio (é uma loja virtual) e alugarei um imóvel para residir no mesmo local. Minha dúvida é: para que possa residir e ter comércio sei que o zoneamento tem que ser comercial, mas o iptu tem que ser comercial ou misto? Ou posso alugar uma casa com iptu residencial em zoneamento comercial? Obrigada!
    Cris Lima

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    1. Oi Cris,
      O IPTU é um tributo municipal, e cada prefeitura tem seus critérios. O melhor é procurar informação diretamente na sua prefeitura. Além do mais, estas regras estão sempre mudando, eu mesma quando tenho alguma dúvida, vou direto à Secretária de Finanças que, aqui em Goiânia, fica na Praça Cívica.
      Boa sorte!
      abraço

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  33. Denise, bom dia!
    Preciso imensamente de uma ajuda. Eu e meu marido estamos fazendo a transação de aquisição de um ponto comercial, trata-se de uma micro rotisserie que trabalha com carnes/massas/marmitex no valor total de R$ 15000,00 e já pagamos R$ 7800,00. Devido a nossa inexperiencia em comercio, a necessidade de uma fonte de renda urgente, e ao preço de venda, tivemos que fazer o negocio em um prazo de 2 dias, não tendo a malicia de verificar outros estabelecimentos na região, cadastros nos órgão, etc. Em resumo, não podemos assumir um negocio que precisa trabalhar de segunda a segunda das 9 ás 22hs para pagar o aluguel e demais, sobrando um minimo para pagar as contas pessoais. O dono do comercio abriu uma MEI, o que não estaria correto pelo comercio, sem alvara e nenhum registro comercial para consultas. Temos consciencia de que erramos ao nos iludirmos pelo que falou o comerciante, e que ele também tem seus compromissos, mas tudo foi feito de boca, sem contrato ainda e queremos desfazer o negocio mas o dono não quer e se fizermos não devolverá nada do que foi pago,e meu marido alem de tudo, com a situação, voltou a ter a sindome do panico. Preciso desesperadamente o que posso e devo fazer. Obrigado!
    Fátima

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    1. Oi Fátima,
      O contrato verbal é contrato, só tem que ser provada sua existência com testemunhas, e-mail, foto, cartas, depósito bancários, enfim, tudo que indique sua existência. Você tem direito, no mínimo, à indenização por ter comprado um ponto sem a documentação em dia e sem ter sido avisada disto. Chama-se má-fé este tipo de ato em negócios, e, em alguns casos, pode até mesmo caracterizar crime de estelionato. Procure um advogado, pois vale a pena brigar pelos seus direito nesta causa, e cobre também indenização moral por ter agravado a doença do seu marido e todo este transtorno que esta passando. Vá com calma, gente de mau caráter tenta, mas sua tranquilidade não pode ser abalada impunimente. Procure seus direitos, tome suas providencias e tudo vai dar certo.
      Boa sorte!
      abraço

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  34. Bom dia, estou com um problema que talvez será dificil de entender, tenho dois ponto de comercio no mesmo predio que alugo, fiz o contrato pela imobiliaria no prazo de cinco anos, quando fiz o contrato o locador faleceu, o contrato foi feito por uma irmã da falecida que dizia ter a procuração, fiz uma grande reforma pois o predio não tinha nenhuma condições de utilizar, não tinha piso calhas podres e portas que estavão podres, gastei mais de 30 mil reais, o contrato termina ano que vem, o pior é que agora apareceu herdeiros e estão fazendo inventario e disse que vai ser vendido, tem mais de 35 herdeiros e dois dizem que esta com a procuração de 90%. enfim me comunicou a herdeira que está com a procuração para que eu deposite em nome deles e não da pessoa que fiz o contrato que tambem é herdeira, disse a pessoa que está com a procuração para que eu desocupe o predio no fim do contrato, como faço o contrato feito a cinco anos e registrado, o valor que gastei para deixar em condições de uso, praticamente não terminei a reforma que só falta pintura, sendo que eles se manifestarão somente agora, o predio dobrou o valor pela reforma que fiz, por favor me orienta, obrigado

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    1. Oi Francisco,
      Em caso de morte do proprietário o aluguel continua com os herdeiros, mas enquanto não houver a partilha quem responde é o inventariante. Procure saber quem é o inventariante, é pra ele que deve ser pago o aluguel. Entre com ação renovatória logo, antes de perder o prazo de um ano a seis meses antes do término do contrato ou tenha pro escrito do inventariante que pretendem renovar o contrato. Procuração morre junto com a pessoa, ou seja, procuração de falecido não vale nada. Só um tipo de procuração que sobrevive à morte que é a “em nome próprio”, se não for esta, não vale nada. Partilha comumente gera vários conflitos entre herdeiros, tome muito cuidado neste meio e aceite apenas coisas escritas e vindas do inventariante.
      Boa sorte!
      abraço

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  35. Tenho que esclarecer, o predio tem varios pontos, eu sou o locatário de dois pontos, o primeiro ponto que aluguei tem mais de 7 anos, o segundo tem um contrato de 5 anos que estou nele fazendo essa reforma, tinha varios comodos e tambem fiz como casa no qual pedi na imbiliaria que colocasse comercial e residencial, o contrato de cinco anos está em nome da felecida e quem recebeu uns tempo foi a imobiliaria depois a imobiliaria não quiz receber e passou para irma da falecida que dizia ter procuração, agora que os herdeiros apareceu e dizem que estão com procuração de 90% dos herdeiros,querem que eu desocupe no fim do contrato que falta um ano, e os alugueis tem que ser depositado em nome deles, fizeram um documento para que eu assinasse comunicando que os alugueis devem ser depositado em nome dos procuradores legais, acho que tem muita coisa errada, os herdeiros aparecem agora depois do predio todo reformado, antes quando estava em ruinas nunca vi a cara deles, somente da irma que mora perto e recebia esse tempo todo, obrigado

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    1. Pois então, entrar com a ação renovatória é o único recurso que você tem de proteger seu ponto. No caso, se já houve a partilha, exiga uma prova de quem é o proprietário atual, algo como uma certidão do cartório de registro de imóveis. Em caso de dúvida sobre a pessoa ou pessoas que vão receber o aluguel, faço um depósito do valor em uma conta especialmente aberta pra isto, chama-se “pagamento em consignação”, pode ser via judicial ou extrajudicial. Como seu contrato foi feito com imobiliária, você está coberto pelo direito do consumidor, pode ir ao PROCOM pedir ajuda. Com certeza vai dar tudo certo se você tomar suas providências a tempo.
      Boa sorte!
      abraço

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  36. Prezada Denise,

    Eu possuía um imóvel comercial onde eu alugava por mais de 10 anos para o mesmo locatário, no entanto não existe nenhum contrato escrito, apenas contrato verbal. Neste espaço de tempo o locatário manteve o mesmo tipo de comércio. Em meados do ano passado eu vendi o imóvel, foi dado o direito de prefência para o locatário comprar, mas ele não possuía condições financeiras. O novo dono do imóvel concedeu um prazo grande para que ele ainda permanecesse no imóvel, cerca de 06 meses. Esse prazo passou e agora o locatário está dizendo que tem direito a uma indenização pois formou sua clientela ali naquele lugar. Ele realmente possuí este direito?
    Desde já agradeço pela atenção

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    1. Oi, Anônimo,
      O único direito que o locatário tem sobre o ponto é a ação de renovação compulsória, que, no caso, ele já perdeu por não ter contrato por escrito. Mas se o novo proprietário está desenvolvendo o mesmo comércio que o locador, é aconselhável negociar uma indenização e, também, uma minuciosa verificação na documentação e contas do antigo comércio, pois mesmo sendo outro CNPJ, o novo comerciante poderá responder por antigas contas não pagas, principalmente trabalhistas e tributárias. A meu ver, se você teve algum benefício direto e real na venda do imóvel por causa do comércio desenvolvido pelo seu inquilino é uma boa prática no mundo do negócio imobiliário oferecer uma gratificação/indenização pela participação positiva em uma boa venda.
      Boa sorte!
      abraço

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  37. No final de 2009 procurei uma loja para alugar ma minha cidade, e achei um pequeno restaurante que estava passando o ponto, negociei com o dono do restaurante e paguei a ele um valor pelo ponto comercial, aluguei a loja, fiz um contrato comercial com a dona do imóvel, fiz uma reforma na loja. Fui ao contador para da entrada na papelada, recebi uma lista de documentos que séria para a abertura da firma. Mais a dona do imóvel não tinha o imposto predial, não pude abri a loja, mais fiquei com a loja alugada, usei para guarda mercadorias, depois de um tempo comecei a ter dificuldades financeiras, procurei a dona do imóvel, pois não tinha mais condições de pagar o aluguel. Ela me disse que eu não poderia entregar a loja, pois teria que ficar com ela ate o final do contrato. Sem saber o que fazer e sem ter como pagar o aluguel atrasou, ela como tem o telefone da casa da minha mãe ficava ligando para minha mãe cobrando o aluguel. Fui novamente falar com ela, pedi que não importunasse a minha mãe, ela continuou ligando para casa da minha mãe, fica indo na casa do meu filho falando que vai me processar, vai processar minha mãe, pois ela foi a minha fiadora, ela não quis aceitar a loja de volta e com isso já estou com 4 meses de aluguel sem pagar.
    Fui prejudicado, não pensava em ir para a justiça tentar resolver essa situação, mais ela continua importunando minha mãe e meu filho,
    Gostaria de saber, posso mover uma ação contra a dona do imóvel?E
    Pedir indenização, pois paguei pelo ponto comercial ao antigo dono,
    Fiz uma pequena reforma no imóvel, não pude abri a loja, pois ela não tinha o imposto predial, e ela fica importunando minha mãe e meu filho, ameaçando processar minha mãe, não quer aceitar a loja de volta.
    Sinto-me constrangido nessa situação.

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    1. Oi Anônimo,
      Realmente sua situação está complicada pelo escândalo que a proprietária vem aprontando. Você tem o direito de rescisão antes do término, mas terá que pagar a multa prevista no contrato e, talvez, dependendo do caso, pagamento adiantado os meses restantes (ou parte deles). O ponto (fundo de comércio) você comprou de outra pessoa, e não da proprietária do imóvel, portanto terá que ir procura-la pelo negócio errado (má-fé), pois se a documentação não estava adequada não deveria ter vendido o ponto, ou, no mínimo, ter avisado e negociado a situação. O fato da proprietária não ter o IPTU pode ser entendido como culpa e isentar você da multa da rescisão contratual. Existe a ação de resolução contratual para justamente resolver casos como o seu. Pode também pedir uma indenização moral pela situação (negar a rescisão e incomodar a família). Todas estas providencias serão apenas por via judicial, com advogado, mas penso que você tem grandes chances de vitória e, com certeza, resolverá bem seu problema.
      Boa sorte!
      abraço

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  38. Boa Tarde! Estou em um ponto comercial que comprei vai fazer 4 anos. Quando comprei o contrato de locação estava no nome do antigo dono do ponto mas já vencido. Até então estava pagando o aluguel para imobiliaria com o contrato venciodo este tempo todo no nome da pessoa que me vendeu o ponto, então a propietaria vendeu o imovel e o novo dono me enviou uma notificação falando que nao tem interesse em continuar locando o imovel e que eu tinha 90 dias para desocupar ou depois dos 90 dias o aluguel seria reajustado em 3 vezes o valor que e hoje até a desocupação do mesmo? O que eu faço? Tenho direto a preferencia de compra? Tenho direito a alguma indenização? Lembrando que não possuou contrato de locação por escrito, mas minha empres já esta sistuada neste mesmo loca ja a 4 anos.

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    1. Oi Anônimo,
      Você tem direito preferencial de compra do imóvel. Pelo jeito não lhes fizeram a oferta com as mesmas condições de negócio. Você foi lesado, portanto poderá reclamar perdas e dados ou pode anular a venda, se quiser pagar o mesmo valor pelo imóvel. O contrato vencido foi renovado tacitamente, mas assim, sem prazo determinado, o que não é bom pra você, pois para ter direito ao ponto comercial tem que ter contrato por tempo determinado (veja maiores informações no texto postado). Quanto à renovação, o valor do novo aluguel tem que ser o do mercado e existe uma ação quando não se seja a um consenso: ação revisional, onde o juiz determinará o valor. Todo caso tem que procurar um advogado, mas no seu caso compensa. O novo contrato faça por escrito, por tempo determinado (preferência por cinco anos), com direito a sublocação e cessão e faça a averbação junto ao Cartório de imóveis onde o imóvel está registrado.
      Boa sorte!
      Cristiane

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  39. Dra. Denise, boa noite!

    Dúvidas quanto ao ponto, locação comercial e venda de equipamentos e estoque de um comércio.
    Meus pais têm uma micro-empresa comercial de calçados há 47 anos, porém querem vendê-la e locar o prédio, onde funciona o negócio. Surgiu um comprador. porém meu pai somente quer vender o estoque eos equipamentos (prateleiras, vitrines...), não o CNPJ e o interessado pretende locar o imóvel, cujo comércio dele também trabalhará com calçados. \\\o que devemos constar no contrato para não termos dissabores no futuro, pois meus pais são pessoas idosas e dependem dessa renda... Agradeço as orientações...

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    1. Oi Anônimo,
      Seu pai pode vender o fundo de comércio (móveis, estoque, carteira de cliente etc.) sem problemas, pois este não se confunde com prédio que continuará em sua propriedade. A venda do fundo de comércio pode ser sem CNPJ, com o novo proprietário fazendo seu próprio contrato social e todos os trâmites legais para o funcionamento desvinculado ao nome de seu pai sem problemas. Lembrando que seu pai, mesmo assim, continuará a responder por todos os negócios feitos em sua época. Neste tipo de transação o comprador é que correr os maiores perigos, pois dívidas trabalhistas, por exemplo, acompanham o ponto. Seu pai poderá responder por alguma informação não esclarecida no ato do negócio, até mesmo criminalmente. Aparentemente sua transação é bastante tranquila, mas aconselho procurar assessoria jurídica e contábil, para fazer uma auditoria e tudo constar no contrato precavendo especificamente para seu caso todos os problemas que podem surgir.
      Boa sorte!
      Cristiane

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  40. Olá Denise!, parabéns pelo brilhante trabalho. Sou membro de uma igreja evangélhica que aluga um imóvel com contrato escrito de prazo determinado o qual venceu em março último. Temos intenção de continuar no imóvel mas até agora o contrato não foi renovado. O quê pode ocorrer?

    Grato.

    Anselmo/Passos/MG

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    1. Oi, Anselmo, grata pelo elogio, sinto-me recompensada. Se sua igreja estiver devidamente registrada e contrato de locação feito no nome dela, você tem uma proteção ampliada, pois o contrato só poderá ser rescindido se o proprietário quiser demolir ou reformar o prédio em aumento mínimo de 50% da área útil, ou, ainda, por acordo entre vocês, ou quebra contratual ou mesmo falta de pagamento do aluguel e demais encargos (condomínio, IPTU etc.). Então, providencie a renovação por escrito com tempo determinado e o averbe junto ao cartório de imóvel para garantir seus direitos, que são muitos em relação ao trabalho que dá fazer estas coisas.
      Boa sorte!
      Cristiane

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  41. Dra. Denise, boa noite!

    Gostaria esclarecimentos acerca de um aluguel comercial que começou em 06 de Abril de 2006, com um contrato de um ano em nome da companheira do atual locatário, no entanto os dois separaram e o seu companheiro continuou no imóvel dando continuidade ao negocio (mercado), no entanto não fora mais feito qualquer contrato tendo continuidade de forma verbal até a atualidade, sendo que a data base para reajuste e consequentemente renovação automática se dá nesta data (06/04), forneci todos os recibos de aluguel para o locatário, no entanto o locatário pagou o ultimo aluguel em 06 de Fevereiro de 2013, em março, próximo ao dia do pagamento do aluguel o mesmo me informou que iria deixar o imóvel, e que portanto não iria pagar o aluguel em 06 de Março, em seguida ao não pagamento, o mesmo desocupou o imóvel em 24 de Março 2013, deixando de entregar as chaves do imóvel até a data de hoje. Anteriormente (dia 27de Março) procurei o mesmo para resolver o problema, e lhe informei que ele deveria pagar o aluguel de um mês já que ele usou o imóvel ate aquela data (24 de Março 2013), e já que ele não renovaria o aluguel, que o mesmo me entregasse as chaves e me indenizasse da reforma da loja (pintura e troca do piso), o locatário disse que teria direito a ficar com a loja fechada e sem pagar o aluguel por 3 messes, que não tinha condições de fazer a reforma do local de imediato, então solicitei ao mesmo que pelo menos pintasse a loja e arrancasse as cerâmicas do piso e me entregasse as chaves que eu terminava o resto por minha conta (no entanto o locatário não efetuou o combinado até o dia de hoje 08/04), o mesmo ainda disse que como não tinha contrato registrado, se casso eu recorresse a Justiça, com certeza eu perderia. Informo vos ainda que na data de hoje 08Abril 2013 o locatário não devolveu as chaves nem procedeu na reforma da loja, a qual se encontra fechada, nem tampouco pagou o referido aluguel vencido em 04/03/2013, e o segundo em 06/04/2013.

    1.Diante desse histórico gostaria de saber sua opinião sobre meus direitos de locador, e obrigações!

    2.Gostaria de saber se o referido locatário tem o direito de proceder dessa maneira e se tiver por qual período?(Sem pagar o devido aluguel? Qual a obrigação na reforma?)

    3.Se ao desculpar o imóvel por iniciativa própria (contrato verbal), ele possui algum direito a indenização na destinação que eu der ao imóvel, mesmo se eu for colocar o mesmo ramo de negocio que ele explorava? Quanto tempo devo esperar?

    4.Qual a melhor forma de resolver esta situação? Se recorrer ao Judiciário poderei receber os alugueis em atraso, a reforma do imóvel, e indenização por danos morais?


    Aguardo, e desde já agradeço sua colaboração!

    Gostaria de lhe informar que seu blog já se encontra nos meus favoritos!

    Gualberto Oliveira

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    1. Oi Gualberto,
      grata pela preferência. Compensa, sim, você procurar um advogado, pois vai ganhar os alugueis não pagos (enquanto não entregar as chaves o locatário tem que pagar o aluguel) e a reforma, caso esteja o imóvel “detonado”. Não existe este direito de ficarem três meses sem pagar o aluguel, mas pode ser desfeito o contrato quando quiser, pois tendo sido renovado tacitamente, é por tempo indeterminado. Ele não tem direito algum à indenização pelo ponto, mas cuidado em montar mesmo negócio, pois tem dívidas que poderão ser transmitidas pra você, mesmo com outro CNPJ, tipo trabalhista, por exemplo. Você pode até mesmo tentar danos morais, é cabível. Fique tranquilo e tome as providências sabendo que você tem sempre mais direito que o locatário, a lei foi feita por proprietários e não por locatários, mas tire parte do valor do aluguel para uma assessoria jurídica, paga a pena.
      Boa sorte!
      Cristiane

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    2. Denise

      Grato pela sua orientação, agora estou mais tranquilo, vou esperar ele entregar as chaves pois começou a pintar a loja e vou recorer se caso o locador não entrar em acordo comigo!

      Obrigado!! Felicidades!

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  42. Boa Noite Cristiane.
    Gostaria que vc me ajudasse sobre o que devo fazer no meu caso de uma sala comercial.
    No contrato de 2011 à 2012 a renovação seria de um salário mais um indice que o locador colocou mas ele não respeitou e reajustou do jeito dele, mesmo assim aceitei.
    Quando o contrato venceu dia 05 deste, ele novamente não respeitou o indice que não é o FGV, e de R$ 730,00 ele reajustou para R$ 1.000,00 alegando que eu estava pagando muito barato. Eu disse à ele que não tinha como pagar esse valor do novo contrato e ele me deu 3 meses para desocupar o imóvel, e nesse tempo pagarei R$ 850,00 por um contrato de 3 meses. Eu já tenho 7 anos que estou no imóvel no mesmo ramo sendo que compre de outro que já funcionava desde 2005.
    Quais os meus direitos?
    Obrigado.
    Icleide

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    1. Icleide
      Oi, Icleide
      Na renovação de contrato o valor do reajuste é, geralmente, o do mercado, e quando não há consenso entre as partes, pode ser ir à Justiça com uma ação chamada “ação revisional de aluguel”. Se não quiser renovar o contrato, o período que te der para sair (no mínimo um mês) o valor tem que ser igual ao do contrato anterior. Claro que estas coisas podem ser combinadas de outra maneira entre vocês, mas é bom saber o que já tem como direito para negociar melhor. Se você já está há sete anos com contrato por escrito (ou mais de um contrato), com tempo determinado e no mesmo ramo de negócio, pode entrar com ação renovatória, se não perdeu o prazo de seis meses e um ano antes do término do contrato. Procure um advogado com seus documentos (principalmente contratos, notas fiscais de reforma etc.) para uma avaliação mais específica do seu caso, aparentemente você está sendo lesado em seus direitos. O ideal para você é fazer um contrato de cinco anos, com reajuste anual com um índice específico (não é permitido, por lei, reajuste com base no salário mínimo). Aí sim será reajuste e não renovação contratual.
      Boa sorte!
      Crisitane

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  43. Possuo um comercio com contrato verbal a mais de cinco anos, tenho os recibos e tenho testemunhas.
    O Locador esta solicitando a desocupação do imóvel em trinta dias, alegando que houve atrasos em alguns dias no pagamento em alguns meses.
    Realmente teve alguns meses que pagamos o aluguel em atraso de 2 a 10 dias, mas nunca deixamos de pagar todos os meses.
    Preciso saber quais meus direitos quanto ao ponto comercial.
    Se realmente tenho que desocupar o imóvel em trinta dias.
    Obrigado pela ajuda

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    1. Oi, Anônimo,
      Pelo jeito as coisas não estão bem para o seu lado. Recibos e testemunhas servem para provar a existência de um contrato verbal, mas para ter direito ao ponto (ação renovatória) tem que ter contrato por escrito e com prazo determinado. Este, infelizmente, é o único meio de garantir juridicamente seu ponto comercial (fundo de comércio). A lei somente diz em trinta dias para desocupação, mas a ação de despejo demora um pouco, você, na realidade vai conseguir permanecer uns três ou quatro meses pagando o mesmo aluguel. Mas terá que enfrentar uma ação judicial (despejo), ou seja, dor de cabeça. A boa notícia que você pode usar desta informação para negociar melhor sua saída. Da próxima vez faça um contrato por escrito e tempo determinado, proteja seu direito.
      Boa sorte!
      Crisitane

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  44. Meu chefe tem uma loja de Materias elétricos que comprou da sua irmã.O local é alugado e ele quer vender com todo o estoque.o proprietario do local tem que participar da venda do ponto?!
    Desde ja agradeço.
    Hadassa

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    1. Oi, Hadassa
      O proprietário do imóvel tem que permitir a troca de locador, mesmo sendo uma cessão ou outro contrato no nome do novo locador. Isso se dá por causa da garantia, do fiador que também mudará, entendeu? Mas apenas neste sentido que o proprietário deve participar, não devendo receber nada pelo negócio que não é dele. Se o contrato do seu chefe ainda não venceu, é esperado que não haja reajuste no valor do aluguel, mas pode ser negociado livremente. O que não pode é o proprietário tentar tirar proveito de um negócio que ele não investiu para se estabelecer. Ele insistindo e colocando obstáculo querendo “morder” alguma coisa, fale pro seu chefe ficar tranquilo, não falar nada, não discutir, não brigar (jamais) e procurar um advogado. Poderá, até mesmo, ganhar indenização por danos morais.
      Boa sorte!
      abraço

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  45. Bom dia Denise

    Bem meu caso é o seguinte. Tenho um imóvel locado com contrato vigente entre 01.01.2009 e 31.12.2013, regido pela lei 8.245/91.
    Estou com um problema de saúde e vou ter que mudar de atividade e este imóvel não me cabe mais ao ramo que pretendo iniciar. O dono do imóvel já demonstrou interesse em continuar com minha atividade no meu barracão ou no barracão dele, que é germinado ao meu, inclusive já me disse que se necessário vai locar para um terceiro ( no caso um funcionário dele ) para descaracterizar o interesse dele, e de qualquer forma já me disse que não vai pagar nada pelo ponto. Gostaria de saber se neste caso eu tenho direito ao valor do ponto e como devo proceder no âmbito legal. Existe mais um agravante ainda, este imóvel que ele me loca é construído em cima de um terreno doado pela prefeitura com o intuito de ele gerar empregos, mas no meu caso e de meus outros dois vizinhos ele loca a área construída com fins de gerar renda própria, o que eu acredito ser ilegal. Se puder me auxiliar com estas informações, agradeço.

    Bem, agradeço antecipadamente e se precisar de mais informações, é só perguntar.

    Gerson Dolinski

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    1. Oi Gerson Dolinski,
      Seu direito ao ponto (ação renovatória) ainda não se estabeleceu. Você só tem três anos e a lei exige no mínimo cinco anos de permanência com contrato. Pela lei o proprietário pode sim continuar o negócio sem ter que pagar pelo ponto. Infelizmente a lei não te ampara neste caso. Agora quanto a esta doação, você terá que ver na Prefeitura para descobrir direitinho qual foi a combinação entre eles, que é de acordo com uma lei municipal e não somente pelo Código Civil.
      Boa sorte!
      abraço

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  46. Boa tarde! Sou proprietaria de uma sala comercial que esta alugada ha tres anos pelo mesmo locatario e nao quero mais renovar o contrato, pois desejo fazer uma reforma. Quanto tempo tenho que dar para que ele desocupe a sala? Como devo proceder corretamente?
    Obrigada!

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    1. Oi Rios Vanessa,
      Trinta dias. Avise por escrito que não quer renovar o contrato e o porquê. Pode ser negociado um prazo maior, mas, se for o caso, faça um aditivo ao contrato de locação.
      Boa sorte!
      Abraço.

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  47. Boa noite! Comprei um ponto comercial por R$ 15.000,00, dos quais já paguei R$ 10.0000, com o restante a ser pago em parcelas mensais de R$ 1.000,00 e mais custos fixos, o aluguel, no valor de R$ 500,00 e despesa com luz, totalizando despesas fixas de 1.700.00. Na quisição do ponto uma promessa de lucro mensal que não se confirmou, pois estou com o ponto desde janeiro de 2013 e tenho trabalhado de segunda a segunda sem conseguir pagar a despesa. Como disse, já paguei para a pessoa que me vendeu o ponto o valor de R$ 10.000,00 e não consigo pagar o restante, pois o ponto é péssimo e não dá lucro. Quero saber como posso rescindir o contrato e se consigo de volta ao menos parte do que paguei. O dono do ponto vive me atormentando para lhe pagar o restante de R$ 5.000,00
    Obrigada!
    Suzana

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    1. Oi Suzana,
      Houve quebra contratual, pois foram prestadas informações erradas. Você tem o direito de pedir rescisão do contrato, receber o já pagou e ainda indenização. Pode procurar um advogado, ninguém pode fazer negócio assim, em cima do abuso da boa-fé alheia.
      Boa sorte!
      abraço

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  48. Ola Denise tenho uma copiadora inaugurada dia 19 de maio de 1999, a mas de quinze anos no mesmo local, e meu contrato vai vence daqui a 01 ano . e locador falou que não posso vender o ponto, sendo que no meu contrato não existe esta clausula de venda o mesmo falou que se eu vender ele rescindi o contrato por favor o que devo fazer. fico no aguardo desde ja agradeço obrigada! Denilson

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    1. Oi Denilson,
      Você tem direito de vender o ponto sim. Não existe a necessidade de cláusula prevendo isto, existe, isto sim, a ação renovatória compulsória do contrato de locação se você está há mais de cinco anos com contrato escrito por tempo determinado. Você renovou por escrito seus contratos ao longo destes anos? Se sim, você tá bem. Se for este o caso, pode vender e se ele encrespar procure um advogado ou defensoria pública e diz que quer “ação renovatória compulsória”. Pronto tá revolvido. Mas cuidado pra não perder o prazo de entrar com esta ação que é no máximo seis meses antes de terminar o contrato.
      Boa sorte!
      abraço

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  49. Boa tarde Denise!
    Comprei um ponto comercial em 2007, ano passado o contrato de locacao acabou e o proprietario nao quis renovar. Passaram 4 meses do estabelecimento fechado o proprietario entrou em contato dizendo que tava precisando reabrir o ponto mas nao tinha dinheiro para me pagar. Ficou acordado que apos 3 meses ele começasse a pagar algum valor, uma vez que, o ponto ainda me pertencia. Passou 1 ano e não recebi nenhuma quantia e agora fui surpreendida que o proprietario esta passando o ponto para outra pessoa. O que fazer se o ponto me pertence?

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    1. Oi Anônimo,
      A única proteção ao ponto é ação renovatória que tem que impetrada até seis meses antes do contrato terminar. No caso você perdeu esta proteção de longe, mas isto é o que manda a lei e nada impede de vocês fação outro tipo de acordo, como aconteceu. Então tendo por base o seu novo acordo com ele, você tem direito sim. Se houver contrato escrito sobre isto, melhor, mas contrato verbal é contrato, só tem que ser provado que existe (e-mail, cartas, testemunhas etc.). Procure um advogado ou defensoria pública munido de todos os documentos e provas que tem para melhor analise, mas acredito que tem jeito para esta sua situação.
      Boa sorte!
      Abraço

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  50. se um dentista pessoa fisica durante 3 anos e clinica, juridica por dois anos...da direito ao ponto...poderia me responder por favor..

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  51. outra duvida é , que pelo que entendi , vale o contrato passado e uma futura repetição dele que ainda nao ocorreu...foi o que me pareceu no texto da lei...

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  52. Oi multiplicar,
    A lei proteção ao ponto é superexigente quanto aos requisitos, e lá diz que tem que ter cinco anos. Profissional liberal (dentista) não é coberto por ela. Então apenas conta-se o tempo de pessoa jurídica, que são somente três anos. Você ainda não tem os cinco anos exigidos pela lei para entrar com uma ação de renovação. Agora, se tiver um contrato de locação com prazo de cinco anos, você pode cedê-lo com o mesmo prazo e condições para um terceiro. Terá que ter apenas aceitação do proprietário do imóvel, pois mudará o fiador (se for o caso), mas apenas neste aspecto. Estou preparando um novo texto explicando como fazer um contrato de locação protegendo seu ponto, acho que vai te ajudar também.
    Boa sorte!
    abraço

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  53. Boa tarde Denise!!
    Por favor, estou interessado em comprar um estacionamento, onde o locatario atual esta la a quase 4 anos. O contrato e de 5 anos. Tenho algumas duvidas e agradeco muito se voce puder me ajudar.

    1) O locatario propos um aditivo no contrato para completar os 5 anos para mim, isso e correto ?

    2) o proprietario do terreno pode vende-lo no periodo da minha locacao caso receba uma proposta irrecusavel? Como por exemplo, de uma construtora, onde seria impossivel eu cobrir a proposta.

    3) Caso ele venda, o que ocorre com o valor que eu invisti no ponto + reformas?

    Meu receio e que em curto ou medio prazo, eu seja obrigado a entregar o ponto, e isso seria um prejuizo gigante, pois alem de eu investir tudo o que eu tenho, estou disposto a abandonar meu emprego de 15 anos para tocar esse negocio caso de certo.

    Desde ja, muito obrigado !!!

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    1. Oi Vinicius,
      Completar 5 anos de contrato pra você é maravilhoso, pois aí terá o direito de ação renovatória (leia o artigo acima que escrevi que lá está explicado a importância dos 5 anos). Para você ter o seu contrato respeitado caso o proprietário venda do imóvel é só colocar outro aditivo prevendo isto, o mesmo ocorre com as reformas (leia o artigo postado em 25 de abril, lá está explicadinho “Sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação”). Depois das leituras, se ainda tiver alguma dúvida, estarei aqui para ajuda-lo nesta nova fase de sua vida.
      Boa sorte!
      Abraço

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  54. boa-noite!

    Denise, há cinco anos comprei um ponto comercial, paguei um valor de entrada e parcelei o restante. o vendedor do ponto comercial também é o locatário do imóvel. fiz um contrato de locação com prazo determinado de um ano e que depois deste prazo passou a ser por prazo indeterminado. ainda não consegui pagar todo o valor ajustado do ponto, pois fui enganado pelo proprietário, que dizia que o ponto tinha um faturamento x mas na real era bem menor. agora ele ingressou com ação executando a dívida e ainda notificou para sair do imóvel no prazo de 30 dias. o que faço? preciso de uma luz. sei que não posso brigar para ficar no imóvel, pois meu contrato é por prazo indeterminado, mas não há outra forma de brigar por uma indenização....? pois tenho um contrato de compra e venda do ponto. aguardo desesperadamente

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    1. Oi Anônimo,
      Primeiro veja no seu contrato de compra do ponto comercial se o proprietário se comprometeu a renovar seu contrato de locação. Se sim, pode ser uma saída, pois contrato faz lei entre as partes. Como seu contrato de locação está sem prazo determinado, você não tem direito à ação de renovação compulsória. Realmente o prazo para desocupar um imóvel é de 30 dias. A esperança é o que está escrito neste seu contrato de compra e venda do ponto, pode ter algo nele que te proteja. Eu penso que teve quebra contratual pela má-fé do vendedor em não informar a verdadeira renda do comércio. De qualquer forma, você foi acionado pela justiça, tem que constituir advogado para sua defesa e, pelo que percebi, você tem chance de ganhar indenização e talvez permanecer no ponto. Em alguns Estados já tem a defensoria pública que funciona bem, são advogados pagos pelo Governo para defender as pessoas. Agora, lembre-se: no Brasil não é permitido fazer justiça com as próprias mãos, então você não pode simplesmente parar de pagar o que combinou, no máximo pode depositar em juízo para discutir na justiça o valor, entendeu?
      Boa sorte!
      Abraço

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  55. denise, ha 10 anos eu aluguei um salao em uma avenida bem movimentada.com contrato de pessoa juridica,mas dia 20 de abril agora meu contrato venceu e o propietario me pediu o dobro do valor do aluguel.ela disse que se eu nao quizer e pra mim ficar os dois meses que é o meu deposito e desocupar o imovel.fiz uma oferta de 300,00 reais a mais, e ela quer 600,00 a mais.
    meu contrato foi feito em cartorio. e agora oque devo fazer?
    tenho direito a indenizaçao.

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  56. Oi Jorge,
    Você pode discutir o reajuste numa ação revisional, onde o juiz determinará o valor justo. Procure a defensoria pública, caso o advogado particular cobrar muito caro. E para fazer um próximo contrato te protegendo mais, veja as sete dicas que recente postei. Na realidade, o direito não acolhe aos que dormem...e as leis foram feitas por proprietários (deputados) e o caminho protegido para o inquilino é estreito e tortuoso.
    Boa sorte!
    Abraço.

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  57. Veja também o artigo postado em 25 de abril de 2013 "Sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação"

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  58. boa noite
    tenh ouma duvida, comprei um ponto comercial e pagos todos os alugueis em dia, existe a possibilidade de o dono do predio pedir o ponto de volta ou no caso ele teria que compra-lo para poder telo novamente?
    estou com medo, pois fiquei sabendo q ele esta vendendo todo o predio.
    como fico nessa situação?
    ele tem esse direito, ja que eu paguei pelo ponto?
    no aguardo e obrigado desde já.

    fsbarberato@hotmail.com

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    1. Oi Felipe,
      a única forma de proteção ao ponto é a ação de renovação, portanto se você não preencher os requisitos (contrato de locação escrito com prazo determinado, contando cinco anos de locação e entrar com ação na justiça entre um ano e seis meses antes de terminar o prazo de vigência) não terá muito que fazer. Na venda ele é obrigado a oferecê-lo por escrito primeiro a você antes de oferecer aos outros. Talvez você tenha direito de receber algumas reformas que fez, como por exemplo, troca de telhado, ou que o proprietário autorizou. Puxão de orelha: no próximo negócio tome os cuidados que descrevo na postagem de 25 de abril de 2013 "Sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação".
      Boa sorte!
      abraço

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  59. Bom Dia
    Comprei um ponto comercial. Uma banca de revista. Mas não deu muito certo. Pois não estava dando resultado, estava tirando do meu bolso para poder pagar os fornecedores. Então deixei de pagar o aluguel e fechei a loja. Como não paguei o aluguel pois o estabelecimento estava fechado. O dono esta querendo que eu devolva a loja. Só que paguei 20.000,00 pelo ponto. Sou obrigada a devolver para ele? sendo assim perder oq investi no estabelecimento?

    Agradeço a atenção

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    1. Oi Anônimo,
      A justiça jamais pode ser feita pelas próprias mãos. Mesmo com problemas não devia ter abandonado seu negócio. O aluguel é devido até a entrega das chaves, mesmo que você não utilize o imóvel. O dono tem direito de reaver seu imóvel. A única ferramenta que protege o ponto é a ação renovatória, mas existem critérios rígidos para que você a adquira (veja no texto acima postado). Quanto ao valor pago, você tem direito de rever o negócio com quem você o fez. No seu caso é aconselhável procurar um advogado para te proteger do dono (cheio de direitos) e do picareta que te vendeu um ponto falido, já que o rendimento não dava nem pra pagar os fornecedores. Para o próximo negócio leia o artigo "Sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação" que postei dia 25 de abril de 2013, irá te ajudar bastante.
      Boa sorte!
      abraço

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  60. Ola Denise, primeiramente muito obrigado pela resposta anterior!!

    Agora estou vendo um outro estacionamento, que nao possui alvara de funcionamento. O corretor informou que noventa porcento dos estacionamentos nao possuem. Voce sabe se e assim mesmo e como descubro se e possivel eu tirar este alvara ?

    Muito obrigado !!

    Vinicius

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    1. Oi, Vinícius
      bacana te ver de volta. O correto e seguro é o estacionamento ter alvará. Você pode até comprá-lo assim, mas estará sujeito a dores de cabeça no futuro. Procure a prefeitura de sua cidade e veja o custo (tempo, trabalho e taxas) e a possibilidade de tirar o alvará de funcionamento, assim você pode negociar melhor o valor do negócio (abatimento do valor do alvará) e saber onde está se metendo. Juízo colega!
      Boa sorte!
      abraço

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  61. Tenho uma lanchonete dentro de uma Faculdade, há 13 anos. Já faz alguns anos que o contrato não é renovado por escrito. Caso o proprietário da Faculdade queira colocar outra empresa para administrar a lanchonete, tenho proteção do ponto? Outra coisa: posso vender o ponto para outra pessoa, mesmo não tendo um contrato de locação escrito com a lanchonete?

    Obrigada

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    1. Oi, Anônima
      Do jeito que está, sem contrato por escrito, você não está amparada pela ação de renovação compulsória, a única ferramenta jurídica que pode realmente garantir seu ponto. Você pode sim vender o ponto, mas com a anuência do proprietário, pois mudará o inquilino. Sugiro que primeiro negocie com a Faculdade, fale de sua intensão de venda e faça um contrato bem elaborado. Neste blog mesmo postei "Sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação" dia 25 de abril de 2013. Irá te ajudar bastante.
      Boa sorte!
      Abraço.

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  62. Olá, Denise,
    Bom dia!
    Uma dúvida: aluguei um imóvel há 4 anos atrás, ponto comercial. Quando aluguei, o imóvel tinha uma rede hidráulica e elétrica destruída e tive que refazer tudo. No caso de um fim de contrato, amigável, gostaria de saber 2 coisas:
    - quem recebe o ponto no caso de passar o ponto? o locador ou eu que investi no imóvel.
    - se for o locador, posso pedir ressarcimento da parte hidráulica e elétrica? A rede hidráulica foi aberto um novo ponto para não usar a água do condomínio e na rede elétrica foi aberto um PC próprio pois o do condomínio não tinha carga suficiente para a loja. então abri PC e água próprios, arcando com toda a tubulação hidráulica e elétrica.
    Fico no aguardo de seu retorno,
    Grato,
    Marcelo.

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    1. Oi Marcelo,
      Com apenas quatro anos de locação, você ainda não adquiriu o direito a ação de renovação compulsória (a única ferramenta jurídica que pode realmente garantir seu ponto). Portanto, infelizmente, você ainda não adquiriu o direito ao ponto, mas pode tirar tudo que colocou inclusive a clientela. Tem direito de receber por todas as reformas que fez com a permissão do proprietário e, também, por estas de recuperação e ampliação das redes elétrica e hidráulica, pois, são consideradas necessárias. Lógico que não poderá receber o que já foi abatido no aluguel em acordo entre você e o proprietário. Para o próximo negócio aconselho que dê uma olhada este blog mesmo que postei "Sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação" dia 25 de abril de 2013. Irá te ajudar bastante.
      Boa sorte!
      Abraço.

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  63. Boa tarde, montei uma pousada a 6 anos atràs com tudo meu, ha dois anos passei o ponto para uma pessoa nao deu certo foi locado para outra e ponto foi cedido a este segundo locatario. No contrato de locaçao do imovel nao pode ser passado o ponto, mas soube que a recepcionista compro a empresa a qual aluguei meu imovel , nao fui comunicada o que devo fazer.

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    1. Oi Anônimo,
      O locador para ceder um contrato de locação tem que obrigatoriamente ter a aceitação do proprietário do imóvel e, pelo jeito, isto não aconteceu. Pode procurar um advogado, pois foi lesado em seu direito. Vale a pena pegar uma parte do rendimento do seu imóvel e contratar uma boa assessoria jurídica, até mesmo pra evitar futuros problemas, pois esta confusão da empresa com o imóvel é perigosa para você.
      Boa sorte!
      Abraço.

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  64. Boa noite! Eu estou com um problemão. O meu contrato venceu a dois anos e meio e o proprietário até hoje não havia pedido o imóvel e o reajuste era feito dentro da lei. Em fevereiro recebi um email que o meu aluguel dobraria o valor, eu respondi dizendo que não poderia pagar e fiz uma contra proposta, foi me respondido que tudo ou eu teria que sair. Então no dia do vencimento do aluguel eu resolvi entregar o imóvel. O proprietário quer que eu pague uma multa do valor do aluguel, pois eu não avisei trinta dias antes. Ele tem esse direito? Até falou de procurar o fiador. e o fiador, por não ter assinado para renovar o contrato ainda responde pelo imóvel? Espero que vc possa me responder, pois eu tenho uma reunião com ela manhã as 17:00 hrs. Obrigada.

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    1. Oi Diromar,
      Perdão por não ter respondido a tempo da sua reunião. Espero que tudo tenha andando bem. Seu contrato venceu e não foi renovado, mas você continuou no imóvel pagando normalmente seu aluguel, então foi renovado tacitamente (não escrito, mas de fato) e sendo assim, é considerado por tempo indeterminado e você pode entrega-lo quando quiser, sem ter que avisar antes. Portanto, não tem que pagar multa alguma. A lei diz que o fiador permanece vinculado até a entrega do imóvel, mesmo em contrato por tempo indeterminado, só estará fora desta obrigação se no contrato que ele assinou lá no início tiver que ele só continuará fiador com nova assinatura, mas como o proprietário não tem direito a multa, não tem base acionar seu fiador.
      Boa sorte!
      Abraço.

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  65. Boa tarde

    Muito legal seu site, minha situação é a seguinte. Comprei um ponto comercial há 2 anos e meio atrás e era realmente uma espelunca ( era uma lanchonete e hoje é um restaurante), mas muito bem localizada e com um valor de aluguel baixo, fui na imobiliária e falei que queria investir e etc no local e fizemos um contrato de 3 anos, investi mais de R$ 100.000,00 no imóvel pois foi conversado com a pessoa da imobiliária que eu continuaria no local após os 3 anos ( não iria investir tudo isso em um lugar para perder, óbvio) hoje recebi uma carta dizendo que tenho 30 dias para sair do local, sendo que meu contrato vence em dezembro e obviamente eu quero receber o que investi, eu estava vendo para vender o local ou arrendar.O que devo fazer? Parábens pelo ótimo trabalho e no aguardo de sua resposta

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    1. Oi Anônimo,
      Grata pelo elogio. Você ainda não adquiriu o direito à ação de renovação compulsória (a única ferramenta jurídica que pode realmente garantir seu ponto), mas a imobiliária quebrou o princípio contratual da boa-fé quando, no mínimo, omitiu as verdadeiras intenções do proprietário. Tem uma teoria que está sendo bem aceita nos Tribunais que a da boa-fé objetiva dos contratos. Seu caso pode ser defendido pelo que a doutrina chama de "surrectio", onde a atitude de uma parte faz surgir para a outra um direito não pactuado. Procure um bom advogado e use esta tese, pois tem boas chances de vitória, eis que a luta é certa. Pode também acionar a imobiliária pelo direito do consumidor, no PROCON, inclusive.
      Boa sorte!
      Abraço.

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  66. Olá estou com uma duvida, tenho uma sala de aluguel já esta alugada para a mesma pessoa 3anos so que a 2 anos atraz teve alguém que passou as 3 da madruga atirando no comercio e semana passada as 3 da madrugada colocarão fogo foi criminal e eu moro nos fundos e tenho meu comercio em cima entrei em pânico pois isso esta colocando a vida de minha família em risco e quero que ele saia daqui o mais rápido possível estou com muito medo , como funciona a peça esta na imobiliária? obrigada

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    1. Oi Anônimo,
      Seu caso é claramente de polícia. Pelo que entendi, você alugou por uma imobiliária, portanto está com eles o contrato. Sua providência dependerá do previsto no contrato. O fato de o inquilino estar com problemas com segurança, por si só, não é motivo de quebra contratual. Seria se o comércio dele for ilegal, por exemplo, vender mercadoria roubada ou coisa parecida ou, ainda, que ele está devendo agiota. Então veja o prazo de vigência do contrato e se tem multa para pedir o imóvel antes.
      Boa sorte!
      abraço

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  67. Anônimo disse...
    olá, tenho um galpão alugado para uma oficina por 5 anos, o contrato acabou em abril notifiquei o locatário com prazo de 30 dias para desocupar mais ele falou que era pouco tempo e não quis assinar a notificação. Posso fazer uma notificação com prazo de 90 dias para ele desocupar??

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    1. Olá Anônimo,
      O prazo mínimo que e lei prevê é de trinta dias, mas você pode negociar prazo maior.
      Boa sorte!
      abraço

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  68. Ola boa noite,aluguei um ponto comercial e a propriataria sempre foi adiando o contrato..montei uma loja de computadores, ia depositando as rendas na conta da propriataria e algumas rendas paguei em dinheiro na mão,sem testemunhas....Estou no ponto ha 15 meses, ela agora alega que devo 5 meses..E quando eu estava em viagem e estava na loja uma pessoa da minha confiança ela entrou mudou a fechadura do ponto e nada mais,sem qualquer ordem judicial e sem qualquer autoridade com testemunha.Pelo que sei só com ordem judicial....e se algo desaparecer da loja? como dinheiro por exemplo?ou computadores etc..? que medidas posso tomar? posso entrar com um processo crime?

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    1. Oi Felipe Antoni,
      Infelizmente você terá realmente problemas em provar que fez os pagamentos. Os depósitos podem ser bons, mas o pagamento em dinheiro... talvez você terá que pagar novamente o que já pagou. É obrigação de pagador exigir recibo. Não pague nada sem recibo, nunca! Agora, a proprietária cometeu um crime sim. Não é permitido a ninguém fazer justiça com as próprias mãos. Ela invadiu. Você pode ir à polícia e também cobrar, por advogado na justiça, danos morais e materiais. Mesmo se você estivesse realmente devendo, não é permitido que ela agisse assim. Ela teria que entrar na justiça pedindo os alegados atrasos e o despejo judicial, jamais invadir o local. Quando um proprietário aluga um imóvel, ele não manda mais nele. Até para entrar pra vistoriar a manutenção, tem que pedir permissão ao inquilino, entendeu? Pode procurar um advogado que você tem uma grande chance de dar uma lição de civilidade a esta proprietária. Para o próximo negócio aconselho que dê uma olhada este blog mesmo que postei "Sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação" dia 25 de abril de 2013. Irá te ajudar bastante.

      Boa sorte!
      Abraço.

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  69. DrªDenisse, fui eu que fiz a pergunta acima...Quero acrescentar que a loja tem todo o interior complrto com mercadoria..e acho que talvez ela fez isso pois depois de eu melhorar o ponto,com obras e publicidade ela talvez ja tenha outra pessoa interessada no ponto....E como sou estrangeiro ela talvez esteja a utilizar meu desconhecimento da lei...Mas imagine meu desespero,estando em viagem fora do estado,ela mudar a fechadura....com o negocio fechado,sem minha pessoa de confiança poder abrir,sem faturar,sem poder efetuar vendas...e nem sei quando posso voltar pois tenho aqui outros compromissos, e so durante o fim de semana,poderia viajar..E se ela vender ou estragar o material que tenho la dentro,ou retirar as coisas.A minha duvida é se a lei Brasileira permite ela mudar sem qualquer prova,sem qualquer ordem judicial,sem nenhuma autoridade...E eu nem contrato tenho..mas o que tenho dentro da loja o que faço...Posso pedir indemenização das coisas que estão la dentro? e se desaparecer algo como posso fazer a prova? Pois agora ela pode entrar e fazer o que bem entender--Isso não é crime? Desde ja agradeço sua atenção

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    1. Oi Felipe Antoni,
      Como já falei, ela cometeu um crime. Neste caso o ônus é todo dela de provar que não mexeu em nada. O prejuízo causado pode ser cobrado, via judiciário, por indenização por danos morais e materiais. A proteção ao ponto você não tem, somente se tivesse com aqueles requisitos que descreve no texto desta postagem, mas contrato verbal é contrato. Acredito que você não terá dificuldade em provar a existência da locação (testemunhas, depósito etc.). Vá com um advogado à delegacia e à justiça cobrar indenização. Fique calmo, o caso é horrível, mas solução é relativamente fácil, você tem seus direitos, mesmo sendo estrangeiro. Tome providências que tudo vai terminar bem.
      Boa sorte!
      Abraço.

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  70. Oi Denise gostei muito deste site! Estou desesperada pois tenho um comércio (mercearia) em uma loja onde pago mensalmente R$800,00 de aluguel, o contrato venceu em janeiro de 2013, os proprietários não renovaram e disseram que permaneceria o contrato, agora ontem dia 26 de maio ela veio me dizer que se eu quisesse permanecer na loja o aluguel passaria a ser R$1.500,00, pois ela já recebeu propostas deste valor, eu estou na loja ah 3 anos mas só tem contrato ah um ano. Gostaria de saber se elas podem fazer isso, porque eu vou ter que fechar as portas pois não tenho como pagar um valor tão caro e não vale isso o alugue. Me ajudem por favor... agradeço a atenção!!!

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    1. Nunca fique sem contrato por escrito!!! Na renovação pode ser mudado o valor do aluguel, mas tem que respeitar o índice pactuado ou o preço do mercado. Você diz que este valor que os proprietários querem é muito alto, pois bem, isso pode ser discutido por uma ação revisional de aluguel. Você não tem que sair assim, sem uma boa briga (no bom sentido). A paz e acordos amigáveis são sempre o melhor caminho, então você já sabe que tem direitos, que tal tentar novamente negociar, agora com mais confiança e tranquilidade? Para o próximo contrato aconselho que dê uma olhada este blog mesmo que postei "Sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação" dia 25 de abril de 2013. Irá te ajudar bastante. Se você realmente precisar entrar na justiça pode procurar a Defensoria Pública de sua cidade, sei que a de São Paulo é ótima, melhor que muito advogado particular.

      Boa sorte!
      Abraço.

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  71. Oi Denise, preciso de um auxilio, eu abri uma empresa para minha esposa em meu nome, e no contrato éramos sócios junto com uma terceira pessoa, ela era a responsável administrativa, aluguei uma sala comercial também em meu nome constando no contrato que era para uso da empresa, minha esposa na época assinou como testemunha. Algum tempo depois nos separamos, e depois de muito esforço consegui sair dessa sociedade fazendo a alteração contratual onde transferia minhas participações para as duas sócias, acontece que ainda possuem o contrato de locação do imóvel e do condomínio em meu nome, já tentei amigavelmente que fosse resolvido e feito um novo contrato no nome delas mas não tenho retorno, estão com alugueis e condomínios atrasados, estou pensando em trocar a fechadura do imóvel e nada sai de lá sem minha autorização até que resolvam. Não posso arcar com esses débitos já que nunca tive lucro nem atuei nessa atividade. É uma alternativa,ou me sugeri outra?

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    1. Oi Anônimo,
      É muito ariscado você agir assim: simplesmente trocando as fechaduras. Pode sim ser entendido com crime de invasão, pois na realidade você não é mais sócio na loja. Sua situação é como se você estivesse sub-locando o imóvel, mas sem contrato. O melhor é você procurar um advogado, pois tem como resolver esta situação rapidamente com uma liminar. Agora vai ser muito difícil, pra não dizer impossível, você escapar de pagar estas dívidas que já estão no seu nome. Mas você tem direito de ação de regresso e cobrar delas o prejuízo. Infelizmente coisas ruins acontecem na vida, mas tome as providências logo e siga em frente sua vida. Se você realmente precisar entrar na justiça pode procurar a Defensoria Pública de sua cidade, sei que a de São Paulo é ótima, melhor que muito advogado particular.
      Boa sorte!
      Abraço.

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  72. BOM DIA, SRA DENISE!
    MEU NOME É FRANCO É COMPREI UM PONTO COMERCIAL POR R$ 45.000,00 DE UMA COPIADORA A 1ANO ATRÁS E O AGORA O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL QUE É LOCADO QUER VENDER (MEU CONTRATO VENCE EM 2014). EU NÃO TENHO INTERESSE EM COMPRAR O PRÉDIO, MAS A MINHA DÚVIDA É A SEGUINTE: CASO ELE FAÇA ESSA VENDA ELE TERIA QUE ME PAGAR O PONTO COMERCIAL E AS MELHORIAS FEITAS NO IMÓVEL!!!!! MUITO OBRIGADO, ÓTIMO DIA PARA TI.

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    1. Oi Franco,
      Se quem te vendeu o ponto foi o proprietário, ele pode ser questionado pela má-fé no negócio, pois ele quando vendeu passou a impressão de uma permanência maior para compensar o seu investimento. Tem uma teoria que está sendo bem aceita nos Tribunais que a da boa-fé objetiva dos contratos. Seu caso pode ser defendido pelo que a doutrina chama de "surrectio", onde a atitude de uma parte faz surgir para a outra um direito não pactuado. Procure um bom advogado e use esta tese. Agora se o vendedor do ponto não foi o proprietário do imóvel, veja se você aproveita o tempo de locação dele para contar os cinco anos necessários para ação renovatória. Não se esqueça que única proteção efetiva que tem o ponto é a ação renovatória que você ainda não tem, com apenas 1 ano de contrato. Veja se você tem o direito de permanência, dê uma olhada este blog mesmo que postei "Sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação" dia 25 de abril de 2013, lá eu descrevi como está este direito no contrato de locação. Caso você não tiver nenhuma destas proteções, tente negociar com o próximo dono sua permanência. Se tudo não der certo, você só receberá as obras necessárias (troca de telhado, encanação etc.) e as que o proprietário permitiu, mas o que não for indenizado você pode retirar. Da próxima faça um contrato bem amarrado com as dicas que dou na outra postagem e estará mais protegido seu investimento. Se você realmente precisar entrar na justiça pode procurar a Defensoria Pública de sua cidade, sei que a de São Paulo é ótima, melhor que muito advogado particular.
      Boa sorte!
      abraço

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  73. Dra.Denise, boa tarde amei o seu site: Meu pai tem um ponto comercial a 38 anos o qual o proprietário permitiu que habitássemos na parte de trás, pois é uma rede de várias lojas e na época não haviam portões nem cameras e acabávamos por também vigiar e zelar pelo ambiente além de habitar. O contrato é comercial porém todos que passaram pelas lojas testemunham que moramos ali por todos esses anos e por todos esses anos meu pai foi praticamente um zelador exemplar dessa galeria de lojas até que agora o filho do proprietario tomou posse e simplesmente pediu o imóvel alegando uso próprio e reforma e disse que não nos quer mais no imóvel nem comercialmente, gostaria de saber se temos direito a indenização ou algo do tipo, penso em mover uma ação requerendo esses anos que meu pai ficou como zelador e vigia informal, quais as chances reais disto? Parabéns pelo site e pela iniciativa das respostas.Meu pai é idoso agora tem 73 anos e ainda reside lá com minha mãe e passam por grande stress nesta situação. Grato José Jr.

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    1. Oi José Jr.
      Você terá chance na Justiça Trabalhista. Procure um advogado para ver se a situação se caracteriza vinculo trabalhista, talvez tenha dificuldade em provar subordinação (se seu pai recebia ordens). Para a proteção do ponto não pode ter nada fora dos requisitos legais que descrevo no texto acima. Você disse que tem contrato, pois veja se ele preenche os requisitos. Talvez, também, possa ser utilizada a teoria da boa-fé objetiva por ter passado a impressão de permanência. Seu caso pode ser defendido pelo que a doutrina chama de "surrectio", onde a atitude de uma parte faz surgir para a outra um direito não pactuado. Procure um bom advogado leve seu contrato ou contratos para analisar estas teses. Você poderá ter os dois, a indenização pelo ponto e a indenização trabalhista. A questão da idade do seu pai não interfere na lei do inquilinato.
      Boa sorte!
      Abraço.

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  74. Boa noite Denise, alugamos uma loja a qual estava parada já algum tempo, contratamos decoradora para coloca-la padrão às outras, reformamos, e fizemos o ponto bacana. Antes de alugarmos conversamos com o locador para retirar o famoso "gato" que ja existia a anos nas lojas dele, gostamos das coisas sempre corretas para evitar problemas futuros, isso foi tirado, porém as primeiras contas vieram muito altas em relação as outras que foram vindo, conversamos para vê se ele nos ajudaria pagar as diferenças e com muita ignorancia não quis conversa, resolvemos pedir o parcelamento na cemig, para que dessemos conta de pagar, porém ele ja avisou que não vai renovar mais o contrato conosco, o qual foi feito por 2 anos, e vai vencer ainda em 2014. Para recuperar o investimento que fiz precisaria de mais um tempo no local,já que estamos com pagamentos em dia, e não tem motivo para nos tirar de lá. O que vc acha que poderiamos fazer para não sairmos tão prejudicados? Posso entrar com alguma ação? Um abraço e muito obrigada.

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    1. Oi Maria Lia,
      Tá complicado para seu lado. O contrato não tem os cinco anos... não houve pagamento de “gato” (senão poderia tentar recebe-lo de volta). Só pode mesmo tentar receber indenização das reformas, mas como descrevo no texto principal, somente as úteis ou as pré-aprovadas pelo proprietário, mas o que não for indenizado pode ser retirado. Não estou vendo saída, mas a análise dos seus documentos é essencial. Veja na outra postagem que fiz dia 25 de abril “sete dicas...” , observe se tem algo do que recomendo lá. E da próxima vez faça um contrato bem amarrado.
      Boa sorte!
      abraço

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  75. Boa tarde Denise alugamos um imóvel para ponto comercial, e demos uma entrada de dois alugueis para ficar com o ponto, nosso contrato vence em novembro de 2013, mais o dono vendeu esse ponto e nos queremos sair do imóvel, o ex dono já passou o dinheiro o para o novo dono, quero saber se temos alguma obrigação de cumprir o contrato ate novembro com o novo dono e se temos direito ao nosso dinheiro se sairmos, ainda não foi feito nenhum contrato com o novo dono. aguardo sua resposta, obrigada.

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    1. Oi Anônimo,
      Vai depender muito do que está estipulado no seu contrato. A regra geral é o novo proprietário do imóvel continue com o contrato e se você quer rompe-lo antes do estipulado terá que pagar multa. Quando comprou o ponto adquiriu o direito de usar as instalações (móveis, maquinários), a carta de clientes, o estoque etc., isto tudo vale dinheiro, e já que pagou por isto, tem o direito de receber, mas não obriga o novo proprietário, caso ele não queira continuar com o seu negócio (mesmo ramo). Para o próximo negócio veja as dicas que postei no dia 25 de abril neste blog “sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação”.
      Boa sorte!
      Abraço.

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  76. Bom dia Denise,temos um ponto comercial a 18 anos no sobrado da familia,agora estamos vendendo essa propriedade,gostaria de saber qual o direito que temos nesse ponto?

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    1. Oi Anônimo,
      O ponto é feito tem valor pela carteira de clientes, estoque, maquinários, equipe e quando está em um imóvel locado tem como única proteção a ação renovatória, mas no seu caso parece que não existia locação. Se entrar no valor da venda do imóvel o valor do ponto, você poderá reivindicá-lo.
      Boa sorte!
      Abraço.

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  77. Boa tarde. Primeiramente parabéns pelo blog tão útil e informativo. Tenho uma dúvida e se possível gostaria de uma opinião. Possuo uma loja de informática (ponto próprio) e recentemente aluguei um imóvel comercial para expandir o negócio. Paguei os dois meses de depósito que o locador exigiu e formalizamos o negócio com um contrato por escrito. Peguei a chave o imóvel no dia 15 e reformei o ponto durante 25 dias, como o vencimento é todo dia 5 paguei o proporcional que havíamos combinado. Até aqui tudo OK, o problema é que o locador possui outros imóveis ao lado e ele simplesmente resolveu alugar o ultimo ponto disponível para uma outra loja de informática. Não há nenhum tipo de proteção legal ao locatário que impede o locador de alugar um ponto comercial a uma empresa que esta no mesmo ramo de atividade? Até entenderia se fossem imóveis vizinhos porém de donos diferentes mas nesse caso achei uma tremenda falta de ética do locador. O pior é que se eu rescindir o contrato agora perderei a reforma, os meses de depósito e ainda sofrerei uma multa. Não gostaria de começar um negócio tendo que procurar a justiça, afinal o contrato é de apenas um ano mas também não acho justo o ocorrido. Resumindo, para que eu tenha um amparo legal é necessário haver uma cláusula específica no contrato? Desde já obrigado pelo espaço. Att. Luccas

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    1. Oi, Luccas,
      realmente o proprietário do imóvel pode alugar para o mesmo ramo que o seu, se vocês não pactuaram nada a respeito no contrato. Mas a notícia pode não ser tão ruim. Vários pontos (fundos de comércio) super valorizados atualmente começaram assim: um comerciante obteve sucesso, outro chega junto e logo a região fica conhecida como grande fornecedora de produto ou serviço específico. É o caso, por exemplo, das lojas de noivas no Setor campinas, aqui em Goiânia. Então procure seu vizinho para fazer juntos, por exemplo, propaganda, publicidade, cuidar da segurança da loja e dos clientes (hoje isso vale ouro!)e até mesmo cuidar da estética da rua. Afinal seu vizinho também quer ter o sucesso apresentado por você, ele não quer de formal alguma ter prejuízo. Veja seu vizinho como parceiro para aumentar a clientela não apenas dividi-la.
      Boa Sorte!
      abraço

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  78. Boa noite
    Comprei um ponto comercial(Estacionamento) a 2 anos e continuo no mesmo ramo.Meu contrato de locação é de 3 anos,ocorre que recebi uma carta do proprietário oferecendo o imóvel para venda/compra.Como diz a lei o proprietário ofereceu para mim que sou o Inquilino,ok tudo certo.Fiquei sabendo através da Imobiliária que o proprietário tem uma proposta de uma construtora para compra do imóvel.Até onde apurei,até o final do contrato estou seguro,mas e depois?É possível receber o que paguei pelo ponto através da Contrutora ou do proprietário do imóvel?Cabe uma briga judicial?aguardo a resposta , obrigao Eduardo

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    1. Oi Eduardo,
      Você ainda não tem direito a ação renovatória (cinco anos), se a construtora vai respeitar o contrato até o seu final e se não vão continuar com o mesmo ramo, não estou vendo motivo para indenização. Somente se você comprou o ponto do proprietário do imóvel que poderá tentar algo, mas sem grande chance de receber o valor real. Puxão de orelha: no próximo negócio tome os cuidados que descrevo na postagem de 25 de abril de 2013 "Sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação".
      Boa sorte!

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  79. Boa noite, Denise! Me José e faço parte de sociedade, de um consultório odontológico, composta de 3 pessoas. Ocorre que a sociedade será dissolvida e apenas um dos sócios é proprietário do imóvel. Ele poderá continuar no ramo no mesmo ponto comercial? Nós, os outros sócios, podemos proibir que isso aconteça ou temos direito a alguma indenização? Grato por sua atenção! José Gomes

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    1. Oi José Gomes,
      Se você constituiu uma sociedade formal, provavelmente há estatuto ou contrato que rege tudo. Entretanto se foi uma sociedade informal, seus direitos existem, mas o melhor caminho é a negociação. A clientela, os maquinários, os investimentos em reformas, propagandas, tudo é objeto de partilha sim, principalmente se ele continuar com o mesmo ramo. Da próxima vez faça um ato constitutivo da sociedade, tentando prever todo tipo de futuros problemas, compensa, neste caso, até contratar um advogado.
      Boa sorte!
      Abraço

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  80. Bom dia, Denise , por gentileza queria que você analise a minha situação: fiz um contrato de aluguel pelo perido de 3 anos (inicio em setebro de 2011) , com a expectativa de renovar, pois é uma concessionária de motos agora para minha surpresa o proprietário esta falando que vai vender e me entregou em mão dia 17/05/2013 a proposta de venda.

    Este imovel era um lava-jato gastei aproximdamente ums 30 mil reais na reforma do mesmo para padronizar como uma concessionaria de motos pequena...quando assinei o contrato o mesmo colocou que todas as reformas não seriam indenizadas...não acho isso justo...pois para alugar o imovel fui "obrigado" a assinar tal contrato com tal clausula que ao meu ver é abusiva,,pois não nos deu chance de negociar tal clausula.

    Ai eu lhe pergunto:

    1)não tenho direito a indenização pelo que gastei mesmo tendo tal clausula que é abusiva ???
    2)ninguem aluga um ponto transforma ele radicalmente de posto de lavagem em concessionaria para sair antes do prazo e tambem tinha a espectativa de renovar o aluguel, pois o proprietário falou que era pra alugar sempre este imovel e agora mudou de ideia
    3)o investimento que fizemos em mida, valorização do ponto, perda e danos que vai acontecer com minha saida quanto devo pedir ??????

    aguardo um retorno o mais breve ,, diante mão muito obrigado..

    Alex Noleto

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    1. Oi Alex Noleto,
      Você tem direito a indenização pelas reformas necessárias (encanamento, telhado etc.), mesmo com tal clausula, pois este é um direito previsto no Código Civil, mas as úteis e voluptuosas não. O que não for indenizado você pode retirar. Existe uma nova teoria muito bem empregada em casos semelhante ao seu, é a boa-fé objetiva do contrato, que consiste no fato que quando você fez o contrato foi gerada uma expectativa de continuidade que fez com que você realizasse investimentos e, agora, com a quebra contratual inesperada, gerou prejuízos que deverão ser indenizados. Esta é uma tese que tem gerado bons frutos, mas já tem na lei do inquilinato que a quebra contratual gera multa para o locador. Será a multa pactuada no contrato ou a que for judicialmente estipulada. O valor do ponto leva em consideração não somente os móveis e maquinários, mas principalmente a carta de clientes etc. Puxão de orelha: no próximo negócio tome os cuidados que descrevo na postagem de 25 de abril de 2013 "Sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação".
      Boa sorte!
      Abraço.

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  81. Boa tarde Denise,

    Tenho uma contrato de locação com um Shopping, mas ele venceu faz 8 meses, e continuo pagando o aluguel pontualmente e ja estou neste ponto a mais de 10 anos, já que o shopping não me notificou e vem recebendo o aluguel e condomínio da loja pontualmente, não seria o caso de renovação automática? e quais direitos e teria neste caso?

    Obs.: Ótimo artigo!!!

    Att,
    Leonardo.

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    1. Oi Leonardo,
      Você tem um contrato renovado tacitamente, porem por prazo indeterminado, que é um dos requisitos da ação renovatória. Você simplesmente até perdendo a única e maior proteção ao direito do ponto que tem. Tá dormindo no ponto! O trem tá passando!!! Acorde! Faça um contrato novo ou um aditivo ao antigo. Tome os cuidados que descrevo na postagem de 25 de abril de 2013 "Sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação".
      Boa sorte!
      Abraço.

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  82. Ola Denise,

    Tenho uma loja comercial em um shopping, mas com contrato por tempo indeterminado, ja estou la 8 anos e paguei um valor consideravel pelo fundo de comercio. agora quero vender o ponto. Tenho direito?

    Grata

    Paula

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    1. Oi Paula,
      Fundo de comércio é composto da carta de clientela, móveis, maquinários, estoque, decoração etc. Isto você pode vender independente de ter ou não direito a ação renovatória (o qual você não tem pelo contrato por tempo indeterminado), portanto, quando vender o fundo, esta questão deve ficar bem clara. O proprietário do imóvel não tem direito algum sobre o fundo, mas tem que concordar com o novo inquilino (se tem fiador, nome limpo etc.). Para estar futuramente numa condição melhor de negociação tome os cuidados que descrevo na postagem de 25 de abril de 2013 "Sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação".
      Boa sorte!
      Abraço.

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  83. olá Denise, preciso da sua ajuda.
    Há mais de 01 ano aluguei um ponto comercial, nesse período foram realizadas várias mudanças no imóvel, eu tinha um sócio e o mesmo infelizmente faleceu a 04 meses atrás, as obras pararam, o ponto está fechado, mais continuei pagando o aluguel,o contrato de locação foi feito no nome do meu sócio e eu sou o avalista. tinha a intenção de vender o ponto, mais o proprietário não autorizou, mesmo pagando o aluguel o mesmo me pediu o ponto e não quer me indenizar pelas as reformas já feitas meu contrato são de 03 anos. o mesmo alega que vai terminar a reforma e locar p/ outra pessoa. O que eu faço investir mais de R$ 70.000,00 no ponto, estou desesperado...
    obrigado.

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    1. Oi Paulo,
      São várias questões: você alugou uma sala comercial, ou o comercio já funcionando? O que está combinado no contrato? Este realmente é um caso que exige uma análise mais detalhada dos documentos que tem, pois seu investimento foi alto. Então compensa procurar um advogado. O que posso adiantar é que o contrato continua com o sucessor do seu sócio, sendo assim, todos os direitos estão garantidos. Pode também ser usado a teria da boa-fé objetiva do contrato, pois você só investiu tanto mediante a perspectiva de ficar pelo menos três anos no local. Para estar futuramente numa condição melhor de negociação tome os cuidados que descrevo na postagem de 25 de abril de 2013 "Sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação".
      Boa sorte!
      Abraço.

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  84. Olá, Denise,
    Parabéns. Tenho um comercio há 8 anos sem contrato, o locador informou que perdeu o arrendamento da area e esta pedindo que desocupe o imovel.
    Tenho direito a alguma indenização ?
    Se for mentira e ele colocar outro comercio do mesmo ramo tenho algum direito ?
    Grato.
    Edmir

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    1. Oi Edmir,
      Sem contrato por escrito você não tem ação renovatória, e assim, não tem arma jurídica alguma. Tente fazer um contrato de extinção da locação (pois contrato verbal é contrato por tempo indeterminado) e coloque as razões dele e o comprometimento de não montar outro ponto com o mesmo ramo de comércio. Para estar futuramente numa condição melhor de negociação tome os cuidados que descrevo na postagem de 25 de abril de 2013 "Sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação".
      Boa sorte!
      Abraço.

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  85. Olá Denise, que maravilha encontrar alguém tão disponível a ajudar com informações sobre o complicado direito, parabéns pelo blog e pela sua doação.

    Minha pergunta é que estou comprando um ponto comercial por R$ 25.000,00 de uma loja e a ex proprietária (está lá há 13 anos) está encerrando o contrato de locação (venceu agora dia 25/06) e disse que vai renovar por mais 2 meses para que possa me vender o ponto e depois me transferir o contrato de aluguel. Isto está correto? Ela não teria que continuar locando o imóvel por mais tempo para me vender o ponto? Outra coisa, ela me disse que existe um faturamento mas não tem como comprovar, visto que venderei o mesmo produto (moda feminina) eu poderia colocar o faturamento que ela alega como "garantia de faturamento"no contrato? Se positivo, qual seria a penalidade?

    Super Obrigada

    Rose

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    1. Oi Rose,
      Se o contrato estiver no nome jurídico do comércio, o contrato de aluguel continuará o mesmo. O contrato social da loja é que mudará o nome da proprietária. Se o contrato está nome da pessoa física só poderá continuar se ela fizer uma cessão de locação e pra isto precisa da anuência do proprietário do imóvel, que poderá pedir novo fiador. Para novo contrato veja os cuidados que descrevo na postagem de 25 de abril de 2013 "Sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação". Muito cuidado com dívidas do comércio, principalmente trabalhista, pois podem continuar com o ponto, mesmo mudando de nome. Pode colocar todas as questões no contrato de compra e venda.
      Boa sorte!
      Abraço.

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  86. Olá,Doutora!
    Tenho um comercioa estabelecido a mais de 30 anos no mesmo local e no mesmo ramo de atividade.O proprietário faleceu e os herdeiros colocaram a venda ,ofertaram-me primeiro,sendo o ultimo contrato vencido a 10 anos.Sendo dois terrenos eu posso exerce o direito a compra de somente um? Tenho algum direito ao ponto?

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    1. Oi Anônimo,
      Ao ponto comercial você não tem direito, pois seu contrato não é por tempo determinado. A propriedade é um bem protegido pela lei e ninguém é obrigado a vender seu imóvel. Se você está ocupando os dois terrenos, a preferência é sobre os dois, mas nada impede de fazer a proposta sobre apenas um. Tente negociar. Caso não aceitem vender apenas um para você e depois vende-los separadamente, ai sim você pode até mesmo anular a venda. Para o próximo negócio veja os cuidados que descrevo na postagem de 25 de abril de 2013 "Sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação".
      Boa sorte!
      Abraço.

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  87. OLÁ DENISE,POR FAVOR ME DE UMA LUZ,TENHO UM IMOVEL ALUGADO PELO MESMO INQUILINO A 8 ANOS SENDO Q O PRIMEIRO CONTRATO FOI DE 5 ANOS SENDO RENOVADO POR MAIS 3 ANOS E ESSE MESMO ACABA AGORA EM DEZEMBRO DE 2013,ACONTECE Q O VALOR DE MERCADO DO SALÃO AUMENTOU MUITO TENDO EM VISTA Q JÁ ESTA QUASE PRONTO EM FRENTE DO SALÃO UM ENORME HOSPITAL DE CLINICAS,E ESTOU TENDO MUITA PROCURA DE PESSOAS INTERESSADAS EM ALUGAR O IMOVEL,POR UM VALOR PROXIMO DO VALOR REAL,O ALUGUEL Q RECEBO É DE APENAS 790,00 REIS JÁ ME OFERECERAM COM GARANTIA 3000,00 REIS,O QUE DEVO FAZER?APRESENTAR ESSE VALOR AO INQUILINO?ELE PODE CONTESTAR?O RAMO PRA QUEM QUER ALUGAR É COMPLETAMENTE DIFERENTE,SENDO Q AGORA É UMA LOJA DE CALHAS E RUFOS,E QUEREM ALUGAR PRA UMA LANCHONETE,COMO DEVO PROCEDER?TENHO Q AVISAR ELE AGORA 6 MESES ANTES DO FIM DO CONTRATO?DESDE JÁ AGRADEÇO MUITO!DEUS A ABENÇOE!

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    1. Oi Anônimo,
      tirando partes do texto principal que escrevi:
      O locador NÃO ESTARÁ OBRIGADO A RENOVAR o contrato, mesmo se o locatário preencher todos os requisitos se: 6. tiver proposta melhor de locação por outra pessoa (valor mais alto), mas o atual locatário tem o direito de continuar no imóvel se resolver pagar o mesmo valor proposto.

      boa sorte!
      Abraço.

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  88. BOA TARDE DOUTORA
    A SENHORA PODERIA ME ESCLARECER UMA DUVIDA?,VENDI O SOBRADO ONDE EU TEM UMAS CASAS ALUGADAS E ONDE TENHO UM COMERCIO A MAIS DE 18 ANOS.A DUVIDA É,TENHO ALGUM DIREITO A PERMANECER NO LOCAL POR QUANTO TEMPO? E SE TENHO DIREITO A ALGUMA INDENIZAÇÃO, A SENHORA PODERIA ME AJUDAR?
    MUITO OBRIGADO

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    1. oi Anônimo,
      quando você vende tem que entregar o imóvel na hora, não há direto previsto na lei para permanecer no imóvel após a venda. O contrato de locação que tem o direito de 30 dias, mas não é seu caso, pois era o proprietário. O ponto tem seu valor sim, mas teria de ser negociado antes da venda do imóvel. Por estes detalhes que é sempre bom ter um corretor acompanhando o negócio.
      boa sorte!
      Abraço.

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  89. Ola Denise,

    Tenho uma dúvida, no caso do Locatário, por desejo próprio desocupar o imóvel, não cabe qualquer tipo de indenização, certo?!
    Bem como, pode o locador locar para outro empresário, inclusive do mesmo ramo de atividade do antigo Locatário? Sem qualquer direito à propositura de ação do antigo Locatário?!
    Desde já grato.

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    1. Oi Paulo,
      a indenização depende, com escrevi no texto principal:OUTROS CASOS DE INDENIZAÇÃO (PARA TODOS TIPOS DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS):

      1. nas benfeitorias necessárias (aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore, como por exemplo: reparos de um telhado ou infiltração) feitas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador;

      2. quando sendo previamente autorizadas pelo locador as benfeitorias úteis (obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como a construção de uma garagem, a instalação de grades protetoras nas janelas, ou o fechamento de uma varanda, tornam o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade);

      NÃO SERÃO INDENIZADAS: as benfeitorias voluptuárias (obras de jardinagem, de decoração ou alterações meramente estéticas), contudo, estas poderão ser retiradas, desde que para tanto não sobrevenha qualquer tipo de prejuízo para o imóvel.

      você poderá alugar para o mesmo ramo, mas não poderá cobrar pelo ponto, já que não o comprou nem o fez.
      boa sorte!
      abraço.

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  90. Silvio Schirlo
    Sou locatário de um imóvel comercial há 14 anos, no início da locação o contrato foi por prazo determinado, a partir de um certo tempo, sem que eu percebesse, o mesmo passo a ser por prazo indeterminado.
    O locador vai vender o imóvel e me comunicou da preferência de compra, a qual não tenho condições financeiras para comprá-lo.
    Quais são minhas garantias e qual o prazo para entrega do imóvel, a partir da solicitação caso ela venha ocorrer.

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    1. Oi Silvio,
      sua situação não é boa. você tem 30 dias para responder a carta de preferência, e mais 30 pra sair, se o imóvel for pedido. Pode acontecer que o novo proprietário do imóvel queira continuar com a sua locação. Para o próximo negócio veja os cuidados que descrevo na postagem de 25 de abril de 2013 "Sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação".
      Boa sorte!
      Abraço.

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  91. Gostaria que vc se puder me esclareça algumas dúvidas, alugo um imovel comercial a 13 anos era uma oficina e eu transformei em mercado,antigamente eu pagava direto ao proprietário aí não contente com os reajuste que nós acretava ele me colocou na imobiliaria deve fazer uns 7 anos já que pago na imobiliaria sempre pagando pelo indice do governo e agora eu recebi uma intimação do juiz com o valor arbritado em 50% do valor que eu pago ou se não haver um acordo ele pede pra desocupação do imovel.A minha preocupação é a seguinte meu contrato não tem prazo definido , quais são os meus direitos em relação ao ponto e como o juiz definiu este valor baseado emn que?

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  92. Oi Anônimo,
    Você tem certeza que esta é uma comunicação do juiz? Houve um processo onde você foi chamado a falar em juízo ou esta é apenas uma notificação extra judicial da imobiliária? Existe uma ação que chama revisional onde o proprietário do imóvel ou você se quiser vai em juízo, por um advogado, requerer um reajuste justo. O juiz, após perícias, estipula o valor conforme o valor do mercado. Se for isto que aconteceu, você deve ter um advogado, procure-o e entre com um recurso urgente. Você pode procurar a defensoria pública de sua cidade com todos seus documentos e do aluguel para eles analisarem melhor. A defensoria pública de algumas cidades é excelente, a de São Paulo, por exemplo.
    Boa sorte!
    Abraço.

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  93. Oi Denise,
    Boa noite! Primeiramente parabéns pelo blog tão útil e informativo. Tenho umas dúvidas e se possível gostaria da sua opinião. Bem, uma cliente (Locadora) me procurou querendo aumentar o valor do aluguel do imóvel locado. Ela possui um contrato assinado pelo prazo de 5 (cinco) anos, iniciados em 05 de janeiro de 2004. Este contrato traz uma cláusula de prorrogação da seguinte forma: “O prazo fixado nesta cláusula ficará prorrogado por iguais e sucessivos períodos, se nenhuma das partes até 10 (dez) dias úteis antes da sua expiração, ou de suas sucessivas prorrogações, comunicar a outra, por escrito, a intenção de termina-lo.” Continuando, o contrato continua entre as partes até a presente data. Entendo que o Locatário deveria ter entrado com uma Renovatórias entre 1 (um) ano e 6 (seis) meses antes de terminar o contrato inicial, não o fez, desta forma, o contrato passou a ser por prazo indeterminado, mesmo contendo a clausula de prorrogação. Assim, encaminhei uma notificação para a Locatária, acerca do novo valor do imóvel, caso ela não aceitasse, que saísse do imóvel em 30 (trinta) dias. Ela ingressou, agora, com uma Ação Renovatória. Meus questionamentos são os seguintes: Ocorreu decadência do direito da Locatária, já que o contrato passou a ser por tempo indeterminado ou essa clausula de prorrogação faz com que o contrato seja validado por mais cinco anos, não podendo a Locadora Despeja-la. O outro questionamento é o seguinte: a Locadora possui avaliação do valor de aluguel do mercado, muito superior ao atual. Dito isso, e levando em consideração a ação Renovatória, a Locadora deve entrar com uma ação de Despejo ou uma ação Revisional.??? Se for possível me ajudar, fico agradecido antecipadamente.

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    1. Oi Anônimo,
      Se a ação renovatória não foi protocolada no prazo, realmente houve decadência. Pode entrar com uma revisional e se não houver acordo o despejo é o próximo passo (art. 70, lei inquilinato), mas pode sim entrar com despejo direto com denuncia vazia (art. 57). Todas estas providências são mediante advogado constituído. Espero ter ajudado.
      Boa sorte!
      Abraço.

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  94. Carotio constitui Ponto Comercial ? caso a resposta seja NÃO vocês poderia me passar o fundamento legal.

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    1. Oi, Carinha que mora logo ali
      perdão, mas não sei o que é um carotio. Se for cartório, não, pois sendo uma concessão do Estado, não tem como vende-la. Depois da Constituição de 1988, titular de cartório só concursado. Veja nos livros de Direito Administrativo concessões.
      boa sorte!
      abraço.

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    2. Perdão pelo erro de português, realmente o nome é Cartório.
      Muito obrigado pela ajuda, foi muito esclarecedora.

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  95. olá,
    Meu pai tinha um comércio ha 10 anos, o imóvel era alugado com contrato verbal. Como era uma empresa individual, optei por encerrá-la e depois montar outra em meu nome, dividindo os pertences internos ao estabelecimento com os outros herdeiros. O meu interesse é seguir o mesmo ramo de atividade. Os outros herdeiros podem me cobrar pelo ponto?
    OBS: Ainda não encerrei a empresa do meu pai.

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    1. OI WiFiSP,
      O ponto que seu pai deixou não tem proteção jurídica, portanto não tem valor comercial. Se o proprietário do imóvel quiser, pede de volta o imóvel sem ter que pagar nada pelo ponto. Para continuar tranquilo de agora pra frente faça um novo contrato valendo-se do que escrevo na postagem de 25 de abril de 2013 "Sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação". Os outros herdeiros terão direito ao fundo de comércio, mas não tem valor o ponto com contrato verbal.
      Boa sorte!
      Abraço.

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  96. Oi Denise.
    Sou proprietário de um estacionamento, estou no terreno a 8 anos com contrato de aluguel, minha duvida é a seguinte tenho no caso da proprietária vender o terreno tenho direito a alguma indenização.
    Comprei o ponto da proprietaria do terreno, que ja funcionava como estacionamento, mas não tenho nenhum recibo da compra.

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    1. Oi Anônimo,
      Para você se proteger da venda o imóvel durante a validade é necessário que o contrato de locação tenha cláusula de vigência em caso de alienação, tempo determinado e averbado no cartório de imóveis. Pelo fato da aquisição do ponto direto com a proprietária do imóvel, eu entendo que pode pedir indenização, mas o juiz analisará se tem procedência, então não é certeza que dará certo, mas pode ser pedido sim, mesmo sem recibo. É uma briga judicial que talvez a proprietária não esteja disposta a enfrentar e resolva entrar num acordo. Se você apenas esta com medo, mas ainda não existe nenhuma venda em vista , é melhor fazer um novo contrato com cláusula de vigência em caso de alienação, com tempo determinado e averbado no cartório de imóveis.
      Boa sorte!
      Abraço.

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  97. Olá Denise, tenho um centro automotivo no Jabaquara SP , onde o contrato já venceu. Já pedi para renovar e a imobiliária não renovou. Agora fiquei sabendo que o quarteirão está sendo comprado por uma construtora. Eu estando sem contrato, terei problemas para ser indenizado pelo ponto comercial ? Pode me assessorar ? ou me indicar um profissional ? Quero me prevenir.
    meu email caixazeroum@gmail.com Sergio

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    1. Oi Sergio,
      Para você se proteger da venda o imóvel durante a validade é necessário que o contrato de locação tenha clausula de vigência em caso de alienação, tempo determinado e averbado no cartório de imóveis. Caso contrário, a má-fé da imobiliária terá que ser provada. De qualquer forma você tem direita a preferência, onde será oferecido o imóvel pra você primeiro, antes da venda para outras pessoas e você tem 30 diaspara responder. Infelizmente não conheço nenhum advogado em São Paulo e estando em Goiânia, talvez fique difícil. Grata pela confiança. Faça urgente um novo contrato valendo-se do que escrevo na postagem de 25 de abril de 2013 "Sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação".
      Boa sorte!
      Abraço.

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  98. Oi Denise.. Moro em uma casa há 62 anos sem contrato de aluguel, pago aluguel sempre ao proprietário em minha porta onde recebo um recibo assinado por ele . Nos fundos da casa há um terreno que não pertence ao numero da casa que alugo. A antiga proprietária ( já falecida) autorizou que eu fizesse uma estufa de plantas neste outro terreno. Tenho um comercio de plantas nesta casa que alugo e devidamente legalizado junto a prefeitura e com iptu e conta de agua separados da residência a 10 anos e essa estufa no outro terreno tem 30 anos. Agora o herdeiro vendeu o terreno onde esta a estufa para uma construtora , onde imagino que deve fazer um condomínio , mais a parte onde esta a estufa não corresponde a dimensão total do terreno que ele vendeu (sem aviso nenhum). Neste caso como devo proceder já que moro no imóvel da frente alugado sem contrato que pertence a ele e tenho a estufa que mantêm meu comercio no terreno que tb lhe pertence ,depois do inventario concluso, onde pude manter sem oposição durante 30 anos a estufa para o cultivo das plantas do meu comércio. Devo permitir a demolição da estufa????

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    1. Oi Anônimo,
      procure um advogado urgente. Contrato verbal é contrato. Você tem direito de anular a venda, pois não foi oferecido pra você antes da construtura. Terá uma boa indenização. Vá logo.
      Boa sorte!
      Abraço.

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  99. ola boa tarde, a ,ais de um ano aluguei um ponto comercial pra uma lanchonete, peguei o ponto em estado precario e reformei, agora o dono me pediu o ponto, gostaria de saber se tenho direito de reaver meu dinheiro investido nas obras, se existem leis pra isso, e se eu tenho algum prazo para entregar o ponto sem ter que pagar nada,,lembrando que nos não fizemos contrato..obrigado

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    1. Oi Magno Luiz,
      Sem contrato escrito você fica sem proteção. Nunca mais faça isto! Para o próximo veja o que escrevo na postagem de 25 de abril de 2013 "Sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação".
      CASOS DE INDENIZAÇÃO (PARA TODOS TIPOS DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS):
      1. nas benfeitorias necessárias (aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore, como por exemplo: reparos de um telhado ou infiltração) feitas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador;

      2. quando sendo previamente autorizadas pelo locador as benfeitorias úteis (obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como a construção de uma garagem, a instalação de grades protetoras nas janelas, ou o fechamento de uma varanda, tornam o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade);

      NÃO SERÃO INDENIZADAS: as benfeitorias voluptuárias (obras de jardinagem, de decoração ou alterações meramente estéticas), contudo, estas poderão ser retiradas, desde que para tanto não sobrevenha qualquer tipo de prejuízo para o imóvel.

      Existe uma nova teoria muito bem empregada em casos semelhante ao seu, é a boa-fé objetiva do contrato, que consiste no fato que quando você fez o contrato foi gerada uma expectativa de continuidade que fez com que você realizasse investimentos e, agora, com a quebra contratual inesperada, gerou prejuízos que deverão ser indenizados.
      Boa sorte!
      Abraço

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  100. aluguei um imóvel comercial por 7 anos, o contrato só termina em 2016. o inquilino faz 6 meses que não paga.minha dúvida é se posso ajuizar açõa no juizado especial alegando que quero para uso próprio?

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    1. Oi Anônimo,
      pode pedir ação de despejo junto com cobrança dos atrasados na justiça comum. A falta de pagamento é motivo suficiente para caracterizar quebra contratual. Para uso próprio de contrato comercial só quando da renovação, e não poderá continuar no mesmo ramo, só se foi alugado já com comércio funcionando.
      boa sorte!
      Abraço.

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  101. Olá Denise,
    Parabéns pelo Blog.
    Minha dúvida é a seguinte: meu pai possui um ponto comercial e agora o locador quer vender o imóvel, contudo:
    meu pai não é o único locador do imóvel;
    o imóvel já faz 1 ano que está à venda e só agora o locador ofereceu a preferência ao meu pai de compra.
    Meu pai tem contrato de locação com tempo determinado, porém ele vem sendo renovado de forma automática. Tudo isso: o contrato mais as renovações automáticas contam com :7 anos, sendo que os sete anos meu pai exerce o mesmo ramo.
    Minhas dúvidas são:
    1)Meu pai pode querer comprar apenas a parte do imóvel referente a que ele loca, ou deve ser o imóvel inteiro como na proposta oferecida?
    2) O prazo para ação renovatória é referente ao contrato inicial ou ao último ano de renovação automática?
    3) meu pai tem direito a indenização do ponto?
    4) assinar a proposta de venda sem o intuito de comprar significa que meu pai deve deixar o imóvel no findo deste prazo da proposta?

    Me ajuda!
    Obrigada

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    1. Oi Anônimo,
      A propriedade é um bem protegido pela lei e ninguém é obrigado a vender seu imóvel. Você tem a preferência é sobre o imóvel inteiro, mas nada impede de fazer a proposta sobre apenas em uma parte. Tente negociar. Caso não aceitem vender apenas uma parte para você e depois vende-la separadamente, ai sim você pode até mesmo anular a venda. Para o próximo negócio veja os cuidados que descrevo na postagem de 25 de abril de 2013 "Sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação". A renovação automática não é bem aceita na jurisprudência. Encontrei casos em que o juiz aceitou outros não. Você assinando ou não a preferência, dentro de 30 dias seu silêncio é tido como não interesse na compra. Para você desocupar o imóvel são 30 dias após aviso de retomada do imóvel, mas dependendo como está o contrato, você terá mais direito. Melhor pra você é levar seu contrato para a análise de um advogado.
      Boa sorte!
      Abraço.

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  102. Olá Denise

    Meu pai tem um imovel Alugado e sem escritura e está internado na UTI. Não sabemos se o contrato desse imóvel já está vencido , pois a cópia foi deixada na mão da inquilina, que se nega a nos entregar.Pela data dos contratos anteriores supomos que ja esteja vencido desde maio 2013. A inquilina já pagou o mês de junho.Gostaria de saber se eu ou minha mãe podemos fazer um novo contrato já que meu pai está na UTI. E tbm gostaríamos de saber se nesse caso como poderemos proceder dentro da lei para pedir o imóvel ao inquilino.Trata-se de um imóvel comercial.
    Estamos receosos pois esse imóvel foi adquirido por meu pai a 27anos (uso capião)suponho,pois os donos nunca vieram reclamar.Temos recibos de IPTU, contratos de aluguéis anteriores em nome do meu pai.
    Como poderemos proceder agora já que meu pai se encontra nesse estado e estamos tendo problema com a inquilina?
    Espero por favor que nos ajude.Desde já agradeço

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  103. Bom dia Denise.
    em 12/2005 aluguei um estacionamento récem construido(sem clientes) e comprei o ponto do proprietario(tenho o recibo). Contrato 3 anos renovavel automaticamente. Agora o proprietario me pediu o imovel. Quais meus direitos?
    Obrigado.

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  104. Boa tarde Denise!

    Eu e minha mãe alugamos uma casa há cinco anos.
    O imóvel nos foi entregue pintado com uma tinta barata.
    Recebemos recentemente uma carta do advogada do proprietária para a renovação contratual. Porém a locadaria exige que a casa seja pintada e com tinta Suvinil para que, após a vistoria da mesma, ela dê ok para seu advogada dar prosseguimento a renovação do aluguel.
    A minha duvida é: ela pode exigir pintura para renovação? Além disso pode exigir marca de tinta se ao entregar o imóvel o mesmo tinha sido pintado com tinta bem inferior? (nem segunda linha era)
    Eu me caso nesse ano, dezembro, e não temos como arcar agora com essa despesa. O que podemos fazer?

    Desde já, agradeço

    Maria Cristina

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  105. Olá Denise! Uma pessoa está vendendo um comercial e , caso eu o compre, seria inquilina de uma outra pessoa. Farei o contrato de locação de 5 anos, renovável por mais 5. Assim, seria eu agora a dona do ponto comercial? Poderia vendê-lo a uma outra pessoa, sendo que eu não sou a dona do imóvel? preciso entender isso antes de fazer uma proposta formal para a compra do ponto.

    Muito obrigada!
    Ana Carolina

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  106. Olá Denise, preciso de uma orientação estou fechando uma loja na segunda-feira dia 5 ago 13, que estou pagando 10.000 pelo ponto, pós fica em um ponto comercial, mais e uma loja de comunicação visual e quero colocar uma loja doces, a minha dúvida é que o proprietário só faz o contrato novo por 3 anos caso ele não queira renovar é verdade que eu só tenho 30 dias para sair e que o certo é de 5 anos para poder renovar por mais 5 anos, já soube de casos que depois que vence ele pode aumentar muito o aluguel e pedir até luvas. pós calculo que vou levar 1 ano a 1 ano e meio para recuperar o investimento e ai só terei metade do contrato para ganhar dinheiro. obrigado e aguardo contato.

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  107. boa noite denise e parabens pelo seu blog que e de grande utilidade,espero que possa me ajudar,comprei um ponto comercial onde o antigo proprietario ja tinha findado o contrato de locação,mas ele disse que a proprietaria e a imobiliaria,estavam cientes e que renovariam comigo pelo mesmo valor ,fato que não aconteceu,me impossibilitando continuar no local,sendo que o valor e de 35000 mil reais,e ja paguei 23000 mil reais a ele,como não conseguir fazer o contrato no valor que eles pediram ,tive de sair do imovel,mas ele quer que eu pague o restante,o contrato de compra e venda diz que qualquer problema com o imovel e toda despesa fica a cargo dele,que eu seria ressarcido em dobro,e que se eu não honra se o contrato perderia o que ja foi pago,e justo eu pagar o restante?

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